失敗しない物件選びのコツ5選

はじめまして！

㈱トラストバンク代表の沖中俊貴（おきなかとしき）です。

弊社のコラムに目を通してくださり、ありがとうございます。

今回のコラムのテーマは、

初めての不動産投資で、失敗しない物件選び５選です。

このコラムでは、私、冲中が重視している物件の選び方を紹介いたします。

１．立地の良さを重視する

不動産投資の成功は、「物件がどこにあるか」という立地で決まると言っても過言ではありません。
ただし、「東京で物件を所有すれば必ず成功する」わけではなく、地方でも立地が良ければ安く物件購入して、確実に収益を上げていくことが可能です。

そこで、次の項目は必ずチェックしてください。

①駅からの距離
徒歩10分圏内の物件を考えていきましょう。
不動産の広告では、徒歩1分は80mと決まっています。
入居者の中には、家から自転車を利用して駅に向かう方もいますが、
雨が降った場合を考えると、徒歩10分以上は物件選びの選択肢から外れやすいです。

②学校区
ファミリータイプの物件であれば、必ず学校の位置や距離を確認してください。
子どもが小中学生の間は、学校に近い物件が人気です。

③周辺施設
生活する上で必要な、スーパー、ドラッグストア、コンビニなど、
頻繁に使う施設の位置を確認してください。

学生向けの物件であれば、コンビニやドラッグストア、
社会人の単身者向け物件であれば、深夜まで営業しているスーパーなど、
入居者が使いやすい施設があるといいですね。

④道路付け
大通りに面した物件は、使い勝手が良さそうですが、
プライバシーや騒音、洗濯物を外に干せないなどの理由で
敬遠されることがあります。

大通りから1本中に入った物件がベストです。

２．物件の価格と価値を見極める

不動産は高い買い物ですから、
少しでも物件価格を抑えたい気持ちが働きます。

しかし、安い物件には、
必ず安い理由があります。

市場価値に見合っているかどうかを評価することは不可欠です。

楽待や健美家などのポータルサイトなどを利用して、
近隣で、類似物件がどのくらいの値段で取引されているかを確認してください。

建物の値段はわからなくても、
国税庁で路線価を調べれば、土地の値段についてはおおよそ把握することができます。

物件の価格が高すぎたり安すぎたりせず、
適正な価格で取引ができるかどうかを調べましょう。

仲介業者にお願いする場合も、
近隣の物件データを提出してもらうように依頼してください。

３．物件の「構造」と「状態」をチェックする

建物の構造は、大きく次の３つに分かれます。

・木造
・鉄骨造
・RC造（鉄筋コンクリート造）

構造は、安全性や耐震性だけでなく、価格や法定耐用年数が関わってきます。

法定耐用年数は、毎年の確定申告において、減価償却費を計上できる期間と関係があります。

不動産において、
時間とともに劣化していく建物の部分に関しては、
「減価償却費」として毎年経費計上ができるので、
不動産の収益を帳簿上減らすことができ、
支払う所得税の額を抑えることができます。

サラリーマン大家さんの場合であれば、
所得税の還付を受けることも多いです。

減価償却が関わる法定耐用年数は、

・木造　→　22年
・鉄骨造　→　27年〜34年
・RC造　→　47年

と決められています。

経費として計上できる期間を考えて物件を選んでいきましょう。

次に、物件の状態です。

◯賃貸住宅の室内の設備（お風呂・キッチン・冷暖房・照明など）
◯屋外の設備（外壁や屋根）

このあたりは必ず確認をして、修繕が済んでいるのか、それともまだなのかを確認してください。

築年数が経過している木造アパートなどは、
屋内だけでなく、屋外の大規模修繕工事が必要になってきます。

新築から10年程度は、修繕費がかかってもそこまで大きな金額とはなりません。

例えば、
退去の際、クリーニング費用として、オーナーが負担する分が数万円程度あるくらいです。

しかし、10年〜20年となると、
外壁などの大規模修繕が必要になってきます。

できるなら、大規模修繕やこまめに室内の設備を交換している物件を選んで、
修繕費用を安く上げられるものを見極めていきましょう。

４．今後の開発計画や法規制を確認する

不動産の価値は、
建物と土地に分かれます。

建物は老朽化が進み、価値はしだいに減少していきます。
一方で、土地の価値は、「人気」によって上がったり下がったりすることがあります。

物件の地域で再開発が計画されていれば、
今後土地の価値が上がっていく可能性があります。

インターネットや、市役所の窓口に問い合わせ、
今後の都市計画を確認してください。

また、人口の動向を確認しておくことも有効です。

もう１つは、法による建築規制です。
中古物件を購入する時には、
・接道規制
→敷地に面した道路が幅員4m以上の道路に、2m以上接しなければならない。
そうでない場合はセットバックの対象になる。

・用途規制
→13の用途地域が決められている。物件を建てにくい場所に指定されていないか。

・形態規制
→ 建ぺい率 … 敷地のどのくらいの場所に物件を建築できるか

→ 容積率 … 敷地の面積に対して、延床面積をどの程度まで広げてよいか
　※延床面積とは、家の各階の床面積

→ 高さ制限 … 街の景観を損なわないように

など、ずっと物件を所有する際はいいとしても、
売却する時に条件が良くないと売れないことがありますので、
確実に調べてください。

５．信頼できる業者に相談する

不動産を購入する際には、
直接物件を販売する不動産業者か、
仲介業者と接点を持つ必要があります。

儲かる話しばかりする業者は当然タブーです。
物件を売ろうとする業者も避けましょう。

もし、不動産投資が初めての場合は、

◯不動産投資の仕組みについてきちんと教えてくれるか
◯不動産投資のデメリットを述べているか
◯購入する際にかかる費用の説明があるか
◯所有してからかかってくる費用の説明があるか
◯持ち続けて相続するのか、それとも売却するのか、出口戦略をどうするかなど売却や相続まで責任を持ってくれる業者か
◯こまめに連絡をくれたり、レスポンスが早い業者か
◯現状の疑問を解決してくれるか

などを見極めていく必要があります。

もし、少しでも信用できないと感じたら、
スパッと断ることも大事です。

また、不動産の売買だけでなく、
管理面についても実績や知識のある業者を選びましょう。

最終的には、仲介業者の役割は少なくなり、
オーナーと販売業者・管理会社とのやり取りが多くなりますが、
困ったことがあったら相談できる仲介業者であることも大事なポイントです。

仲介業者の場合は、
「売って終わり」ではなく、
いろんなことが相談できて、時には不動産会社・管理会社に連絡を取ってくれる業者を選びましょう。

まとめ

最後に、失敗しない物件選びのコツ5選をまとめます。

１．立地の良さを重視する
２．物件の価格と価値を見極める
３．物件の「構造」と「状態」をチェックする
４．今後の開発計画や法規制を確認する
５．信頼できる業者に相談する

５つのポイントをクリアすれば、失敗の可能性をグッと下げることができます。

それ以外にも、
「この物件を購入しようか悩んでいる」
「初心者だからまずは何から始めたらいい？」
などあればお気軽にご相談ください。