不動産投資　利回りの相場はどのくらい？

トラストバンク株式会社代表の冲中です。

不動産投資のご相談の中で、「利回りは何%の物件が良いですか？」というご質問をよく聞きます。

物件種別や新築/中古によって異なりますが、利回りはあくまでも計算上の数値なので、しっかりと想定利回りが出せるかどうかのシミュレーションの精度が重要になります。

今回は、利回りの計算方法や、全国の平均的な利回りの相場について解説しております。

ぜひ参考にしてみてください

「不動産投資は、どのくらいの利回りが見込めるの？」
このようなご質問をよくうかがいます。

今回は、不動産投資初心者の方に向けて、不動産投資の利回りを中心にお届けいたします。

１．利回りの決まり方

不動産投資における利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」に分類されます。

表面利回り（グロス利回り）…投資額（物件価格）に対する1年間の賃料収入の割合
年間の家賃収入（満室想定）÷投資額（物件価格）×100
※表面利回りは諸費用・経費を考慮していないため、あくまでも机上の空論です。

詳細な利回りを把握するためには、実質利回りを考える必要があります。

実質利回り（ネット利回り）…賃料収入から、物件取得にかかった諸費用、税金や修繕費などの経費を差し引いた割合
（年間収入ー年間経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100

年間の諸費用とは、
・税金
・火災保険、地震保険
・修繕費
・水道光熱費
などです。

購入時の諸費用とは、
・仲介手数料
・不動産取得税
・登記の際の印紙代
・司法書士への報酬
などが挙げられます。

物件の詳細に記載でされるのは、表面利回りです。実質利回りは、そのときになってみないとわかりません。

ただ、中古物件を購入する場合は、これまでどのくらいの空室率が出ていたのかを調べましょう。

不動産業者の広告では、「入居率95％！」などと、「ほぼ満室じゃないか」と感じられる文言が記載されます。しかし、この数字に惑わせれないでください。空室が出ない物件はありえない、と言い切っていいほど、必ず空室は出ます。入居は常に80％程度、良くて90％ぐらいに想定するのが良いでしょう。

２．利回りの相場はどのくらい？

物件種別ごとの利回りの相場は、以下のようになります。

（出典：健美家マンスリーレポート2024年9月）

◼ 区分マンション
利回り 6.65％（前期比+0.07ポイント）
価格 2,186万円（同-6.14%）

◼ 一棟アパート
利回り 8.20％（同+0.05ポイント）
価格 7,720万円（同-1.37%）
◼ 一棟マンション

利回り 7.61％（同-0.04ポイント）
価格 18,446万円（同+0.56%）

３．利回りが平均よりも高い場合

初めて不動産投資に取り組まれる方は、やはり利回りの数字を気にかける傾向が強いです。

1棟アパートの場合、平均利回りは8.20％。平均値よりも利回りが高い物件が欲しくなりますよね。

しかし、利回りが高いことには、理由があります。高利回りの物件は、ここに注意です！

・利便性に欠ける
→公共交通機関から離れている。駅から遠い、車が必要。
→生活必需品を購入できる店が近くにない

・賃貸需要が低い
→住居エリアとして人気がないため、物件が安い

・土地の価格が安い
→建物の価値はどんどん下がるので要注意

・築古で、修繕費がかさむ
→長年放置されていた、お金がかかる物件

・瑕疵物件
→訳アリで物件価格が安い。住みたい人は少ない

・建築基準、耐震基準を満たしていない
→手を出してはいけない

このような物件である可能性が高いです。
「物件価格が安くて、利回りが高くなる。」
と解釈しがちですが、ここは要注意です。

自分が入居者になったときに、「この物件に入居したい」と思わない物件に対して、購入はおすすめしません。

高利回りの物件は、必ず現地まで赴き、周辺調査などを行ってください。

まとめ

今回は、「不動産投資　利回りの相場はどのくらい？」についてお伝えしました。

１．利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があって、実質利回りが重要
２．利回りの平均は、区分マンションが6.65％、1棟アパートが8.20％、1棟マンションが7.61％
３．高利回り物件は、高利回りの理由があるので、必ず現地に赴き周辺調査をすること

いかがでしたか？不動産投資に取り組む方の参考になれば幸いです。

弊社は、物件選定のセカンドオピニオンも実施しています。
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