不動産投資をするなら 新築アパートVS中古アパート

こんにちは。
トラストバンク株式会代表の冲中です。

今回は「不動産投資をするなら 新築アパートVS中古アパート」という内容でお届けします。

新築・中古、それぞれメリットとデメリットがあります。また、この記事では投資対象をアパートにしていますので、区分マンションや戸建の場合とも異なります。

それぞれの特徴について、項目ごとにわかりやすく解説しております✨
ぜひ参考にしてみてください。

初期費用

初期費用は、軍配が上がるのは「中古アパート」になります。

新築アパートにかかる初期費用はかなり高くなってしまいます。また、“新築プレミアム”と呼ばれ、広告費や宣伝費などが加味され、物件の実力以上の価格が設定されることが多いです。購入後に固定資産税の通知が送られてきた際、実際の評価額と購入価格に大きなズレがあると気づくことが多々あります。

ですが、新築アパートの場合は、最初は家賃設定を高くすることができるし、入居も決まりやすいです。8月や３月は転勤が多く、このタイミングで入居が決まることも。また、新築なので不満がない限り住み続けてくれる期間も長くなりやすいです。

ただ、物件価格が高くなれば、それに伴う初期費用も増えます。物件価格の8％〜10％の初期費用は手持ちの資金で準備する必要があります。最初の出費を抑えたいのであれば、良質な中古物件から始めることをおすすめします。

利回り

こちらも軍配が上がるのは「中古アパート」です。

不動産の利回りとは、不動産投資で物件価格に対して1年間にどれだけの収益が得られるかを示す割合です。

年間の満額家賃収入を、物件価格で割った「表面利回り」、年間の実質家賃収入からかかった諸費用（修繕費や税金）などを差し引き、物件価格で割った「実質利回り」の2種類があり、実質利回りが重要です。（しかし、実質利回りは実際に経営が始まらないとわかりません。空室や修繕は、そのときにならないとわからないからです）

物件価格が高い分、計算式の分母が大きくなるため、収益率が小さくなってしまいます。

ですので、新築アパートであれば5〜6％程度、中古アパートであれば8〜9％程度を目指しましょう。

空室リスク

これは「新築アパート」に軍配が上がりますが、状況によっては中古アパートも引けを取りません。

空室で大事になるのは、“立地”と”家賃”です。

新築アパートの場合、「きれい」「新しい」「誰も住んでない」などの理由で入居希望が高まります。築年数の浅い物件を選ぶ人も多いです。その分、多少家賃が高くても入居が見込めます。「新築＋家賃相場並み」の物件は一番好まれる条件となるでしょう。

ただし、それ以上に「立地」を求める声もあります。古くて安くても、「駅に近い」「スーパーに近い」「静かで過ごしやすい」「人の目につきにくい隠れ家的」などの理由で選ぶ場合もありますから…

正解がないというのが正解かもしれません。

自分の物件は、どういう人をターゲットにしているのかを明確にしましょう。それを入居募集の際に全面に押し出すことで、新築であれ中古であれ入居者を継続的に見込めることにつながります。

家賃設定

これはどちらともイーブンです。

新築は高めに設定することができますが、数年経って空室が出た場合（新築といえど、2,3年のうちに空室は出ます）そのままの家賃設定で入居が決まるかどうかは微妙です。今のように、物価が高騰し、家賃相場も下がる見込みが無いのであれば、同じ条件でも設定できますが、周辺家賃相場よりも高い場合には見直しが必要かもしれません。

人は安さに惹かれますが、安易に家賃は下げるべきではありません。最終手段です。

新築の場合は、設備も最新の場合が多いので、できるだけ家賃は下げずに経営を続けましょう。設備を売りにし、募集の際には全面に押し出してアピールします。宅配ボックスやオートロックなどは、女性に人気です。利便性や安全面を重視する人は多いです。

中古物件はやはり家賃が下がりやすいですが、設備を充実させて家賃をキープできるようにしましょう。そのためには、多少のリフォームも必要になります。トイレや水回り、照明などは、来客があった際には恥ずかしくない設備を整えて置きたいというのも入居者の心情です。

設備を整えることで、中古物件でも家賃をキープできます。また、中古物件の場合は、駅やお店の近く、静かな場所など新築では揃えられない好条件もありますので、購入の際には「立地」を重視してください。

減価償却

こちらは新築アパートに軍配が上がります。

通常、事業で使ったもの（利益を上げるために必要なもの）に使った金額は、経費として確定申告時に計上できます。

収入ー経費＝利益　

となり、経費が大きくなれば見かけ上の利益が減って、税金の対象となる課税金額を下げることができます。

不動産の建物（今回の場合であればアパートなど）は、数千万・億単位の経費です。この多額の経費を一気に計上することはできず、法定耐用年数に合わせて分散しながら計上することになります。これが減価償却になります。

木造の新築アパートであれば、22年間は経費として計上できるので、税金を少なくすることが可能です。確定申告後に、所得税が戻って来るケースもあります。節税が可能です。

中古の場合は、減価償却の期間が自ずと短くなるので、大きな経費として計上できる期間が短く、節税できる期間も短くなってしまいます。

融資の通りやすさ

こちらも「新築アパート」に軍配が上がります。

融資の決め手は、借り主の属性と、物件の実力になります。物件の実力だけで考えた場合、入居が見込めそうなのは新築物件です。

中古物件の場合、築年数や入居実績などが重要になります。ですので、中古で購入する場合は、これまでの入居歴・修繕歴を必ず確認しておきましょう。家賃がどう変化しているのかを正直に伝える必要もあります。ただ、中古物件でも、修繕やリフォームがきちんと施され、立地も整っているのであれば高評価でなり、またアパート経営ができるどうかの判断材料になりますから、優良物件＆大家としての技量が備わっていれば融資の好材料となります。

メンテナンスコスト

こちらは「新築アパート」に軍配が上がります。

新築の場合は、10年ほどは修繕費は少ないと考えればいよいでしょう。特に、大規模な修繕が必要になるケースは稀ですので、将来に向けてコツコツと資金を準備する機関です。ただ、新築と言っても退去が出た場合の細々とした修繕費（室内のクリーニングやクロスの一部張り替えなど）はかかってきます。管理会社によっては、家賃収入と相殺して支払うことになります。

中古の物件の場合は、おすすめとして大規模修繕が済んでいる物件を購入しましょう。大規模修繕済みで、かつ財産整理などで物件を手放したい方が売りに出す物件を探すことをおすすめします。また、大規模修繕が終わっていても築年数が経過していることに変わりはありません。家賃収入を生活費などに使ってしまうことなく、コツコツと修繕に向けて積み上げをしていく必要があります。

資産価値の下落率

こちらは「中古アパート」が優勢です。

新築から10年ほどは、驚くほど資産価値が下がります。不動産を売却する際には、「譲渡所得税」がかかります。短期譲渡の場合は、5年以下で売却した場合約40％の税金がかかります。バブル時代に、不動産を売って勝手を繰り返して利益を上げることが横行したためです。ですので、新築物件は最低でも15年ほどは所有する覚悟が必要です。その時、市場ではどのくらいの価格で取引されるかを判断するのが良いでしょう。

一方で、中古物件の資産価値の下落は緩やかです。築15年ほど経過すれば、そこから急激に資産価値が下落することはないでしょう。売却価格を計算しやすいのも、中古物件のメリットです。

資産価値を考えるときには、「建物」と「土地」を明確に分けて考えましょう。建物は劣化しますが、土地は劣化しません。人気のエリアであれば、土地の資産価格は下がりません。国土交通省が発行する「路線価」などを調べて、おおまかな資産価値を把握できます。

しかし、建物は別です。木造であれば、22年経てば資産価値は0に近いと考えてください。しかし、０になると固定資産税も徴収できないので０にはなりませんが、建物は劣化するので資産価値は下がります。ときに新築の場合は「まだまだきれいで住めるでしょ？」と感じていても、資産価値は想像以上に低くてショックを受けることもありますので、あらかじめ覚悟しておきましょう。

収益の安定性

一見、新築アパートのほうが有利に感じますが、これはどちらとも言えません。

確かに、新築という条件は、入居者選ぶ要素として上位に上がります。特に単身女性や、引っ越しをする女子大生などにはニーズがあるので家賃収入も安定するでしょう。

しかし、物価が高騰するご時世、家賃を少しでも安くしたいと考える人は少なくありません。入居が決まっても、「この部屋の設備や立地でこの家賃は高すぎる」と感じた場合、引っ越してしまう人もいます。最近は敷金や礼金が少ない傾向なので、引っ越しのハードルも下がっています。

つまり、新築であろうと、中古であろうと、「コスパが良い」と感じる物件でなければ入居は続かないのです。

その家賃で、

・広さが十分確保できている
・駅や学校から近い
・ひっそりと隠れ家的な立地が良い
・近隣住民との関わりがスムーズ

といったパフォーマンスは、人それぞれ異なります。ですので、どんな人をターゲットにしている物件なのかをキャッチフレーズとして掲載する必要があるのです。

ただし、建物にそのPR を掲載することはタブー。例えば「女性が好む設備を揃えています」と、みんなに見える場所に掲載してしまうと、女性をターゲットにした業者や、良からぬことを考える人の目にも留まってしまいます。不動産を必要としている人に届けられるような工夫が必要です。

不動産経営で収益を安定させるには、やはり空室をできるだけ作らずに入居率を上げること。これを管理会社と一緒にアイデアを出し合って取り組んでいきましょう。

まとめ

今回は「不動産投資をするなら 新築アパートVS中古アパート」という内容でお届けしました。

新築・中古アパートにはそれぞれ一長一短があります。ご自身の状況・属性などを加味して、どちらが良いかを判断していきましょう。

弊社では物件のセカンドオピニオンも実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。