初心者必見！失敗しない不動産投資術

トラストバンク株式会社代表の冲中です。


「不動産投資は失敗するのが怖い…」
「空室が埋まらなかったらどうしよう…」
など、不安を抱える方はとても多いです。

初心者が陥りやすい失敗を4つ解説しております☀️
【失敗しない不動産投資のコツ】を解説していきます。

これから始める方はぜひチェックしてみてください😊

累計250戸、家賃収入1.7億円を達成した実績と経験を基に、不動産投資で失敗しないための情報を発信しております✨

１．目的を明確にする

「不動産を持てばFIREに近づける」
「いずれ規模は拡大できるだろう。まずは区分マンションを買おう」

憧れや漠然とした将来だけで不動産に踏み切ると、思った通りの結果が得られないことが多々あります。「不動産オーナー」響きは良いですが、所有する物件の力がなく、融資の返済が難しい…という状況になってしまうなら、最初から不動産を買わない方が身も心も穏やかに過ごせます。

つまり、なんとなく始めてしまうと失敗するのです。

不動産業者は、当然不動産を売って利益を上げたい。業者の口車に乗ってしまう人は、「不動産投資って、不労所得だから、買っちゃえば大丈夫でしょ」と知識が浅い人がターゲットになりやすい。

ですので、まずは目標を明確にしてください。その目標が一度で達成できないなら、スモールステップで少しずつ目標を達せうするプランが必要です。

表面利回りでは目標金額を達成しても、

・駅から遠い
・車が必要な立地なのに、駐車場がない
・近隣の環境が整っていない
・住んでいる世代と物件がマッチしていない

このようなことが不利な条件があれば、実質利回りはどんどん下がり、融資の返済が苦しくなりますよね。

大事なことは、

◎月々の家賃収入（キャッシュフロー）はいくらほしいのか
◎目的は何なのか（節税したい、相続対策したいなど）
◎賃貸業として、拡大していきたいのか

このような目標を明確にすることが大事です。ただ、目標と言われても、ピンとこない方もいるかもしれません。そんな時は、すでに不動産投資をされている方に聞いてみるのが良いでしょう。

また、キャッシュフローをクリアできる物件を購入できても、不動産の収入だけで生活するというのはかなり不安がつきまといます。不動産投資といいますが、不動産が「投資」というよりも「事業」です。事業がうまくいかないことは往々にして考えられます。ですので、不動産賃貸業だけでなく、収入の柱を別にも用意しておくことが大事です。

収支のシミュレーションは厳しめに

想定通りにいかないのが不動産事業です。表面利回りという、「いつでも満室経営」の想定で収支を判断せず、計画は厳し目に立てて将来を判断していきましょう。

楽観的な計画では、後で痛い目を見ることになりますので、厳し目にシュミレーションするポイントを紹介します。

①必ず空室率を考える
不動産経営をしているわかることは、満室の状態が珍しいです。必ず空室は出ますし、空室が出ている時期のほうが長いと考えてください。

ですので、必ず空室率を計算に入れましょう。
空室率の目安としては、甘めで10％、平均20％程度を想定しておきましょう。また、物件によっては、1棟ものでも部屋数が少ない場合（例えば4部屋）であれば、空室が1部屋出ると家賃収入は75％になります。より厳しい見積もりが必要です。

所有するアパートが10部屋、家賃が5万円なら、月々の家賃収入は40万円。

そこから
・税金の支払い
・融資の返済
・修繕の積立
・退去が出た場合のクリーニング費
・特別募集にかかる臨時の費用
などを考え、収支を計算していきます。

②修繕・設備交換費用を考慮する
大規模な修繕に関しては、管理会社と話をして、すぐにでも概算を見積もるべきです。特に中古で購入している場合は、すぐに大規模修繕が必要な場合が出てきます。新築で購入した場合のメリットは、大規模修繕が10年以内にはやってこないということでしょうか。

しかし、新築物件であっても、退去が出た際にはクリーニング費用・壁の張替え費用などが発生します。10年も経てば、エアコンや調理台・トイレなどの家電製品が壊れても不思議ではありません。

ですので、修繕や設備交換費などをあらかじめ調べておき、余裕をもって収支計画を作りましょう。

また、家賃収入に頼った生活はおすすめしません。家賃収入はコツコツためていく。不動産は金額の大きな事業ですから、手持ちが無いという状態は避けなければなりません。迂闊に使い込んでしまうことがないように、不動産以外の収入や事業を充実させましょう。

③家賃下落・金利上昇を織り込んでいるか
最近ではゼロ金利政策が打ち切られ、金融機関の金利が上昇しています。融資額が大きければ、金利が0.1％上がるだけでも返済金額が大きくなり、痛手となります。

不動産事業は何十年もかけて取り組んでいく事業です。家賃の変動・金利の上昇や下落は必ずあります。経済の動きは読みづらいですが、やはり手持ちの資金を充実させておくことが不安を解消できる要素になります。

現在のように、インフレで物価が上がり、家賃も据え置きであれば、家賃の下落はそこまで不安要素にはならないでしょう。しかし、給与が上がらなければ、自ずと家賃の安い物件を選びたがる入居者もいます。そうなると、空室が埋まらずに、空室率が大きくなることも考えられるのです。

①〜③の要素でお伝えしたように、最悪の事態を想定しておくことも重要。それに耐えられる預貯金をしっかりとためておくことが、不安要素を乗り越える方法と言えます。

エリアの選定

物件のエリアは、購入後に変更できないため、非常に重要なポイントです。地域の情報を確認しておきましょう。

①人口の推移
役所に聞くのが一番ですし、将来人口の推移データは各市町がネット上で公開していることがほとんどです。大まかな動向はつかめます。

さらに詳しく、物件の最寄駅の利用者数なども調べてみましょう。JRや各私鉄の名前を入れれば（東京駅　乗降者数）ネットの検索に出てきます。

賃貸に住む人が多い地区なのか、それとも戸建てが一般的な地区なのか、この情勢をつかむことも大事です。役所に行けばわかりますね。

②再開発・地域発展の要素
こちらも役所に行って聞いてみましょう。再開発の計画などは、ネットに出ているケースもありますが、なんせ文字や漢字が多く読みにくい場合が往々にあります。窓口に行って（もしくは電話で）聞くのが一番早いです。

不動産会社に調べてもらうこともできますが、業者は別の顧客も抱えているため、そこまで時間や労力を費やせない場合があります。頼りすぎず、自分で調べることをおすすめします。自分で調べることで、人に調べてもらうよりも地域に詳しくなれますから。オーナーとして、地域のことを知っておくことは良いことですから、ぜひ自分でやってみてください。

③交通アクセスと生活に必要な施設
車社会ではない地域なら、駅までの距離は重要です。徒歩10分以内の物件を探しましょう。
自転車を利用することが多いのなら、物件に駐輪施設があるかも大事な要素です。

生活に必要な施設はコンビニが代表格ですが、
・スーパーやドラッグストア
・業務スーパー
・コストコやドンキホーテーなど、品揃えが豊富でお得感のある店

こういった施設が整っているかも大事です。外食のチェーン店などもあるといいのですが、やはり出費は増えてしまいます。便利だけれど出費を抑えられるような環境が整っている場所を選びましょう。

物件の見た目や価格よりも、「立地」が重要です。

不動産会社の選定

信頼できる不動産会社から購入しましょう。

信頼できるかどうかのポイントは、

大手の不動産会社だから安心できるというわけではありません。
担当者ときちんと話し、細かい要求でもちゃんと答えてくれる会社を通じて購入しましょう。
何十年も続く事業ですから、アフターサービスも選定の重要ポイント。

オーナーに対して、親身になり寄り添ってくれる会社を選んでくださいね。

良い不動産業者に出会うためには、オーナーの会・大家の会などに参加して、紹介して貰う方法が良いと思います。自分ひとりで業者を開拓するのも困難ですから、つながりを作るところから始めましょう。

今回は、「初心者必見！失敗しない不動産投資術」を４つ紹介しました。参考になれば幸いです。

弊社では、不動産物件のセカンドオピニオンも受け付けております。お気軽にご相談ください。