不動産投資を始める手順

トラストバンク株式会社代表の冲中です。

今回は、「不動産投資を始める手順」についてお伝えしていきます。

フォロワーさんから、
「不動産投資を始めるには、まず何からやればよいですか？」という質問を、本当によく受けます。

不動産投資は、正しい知識と準備があれば、初心者でも無理なく始められる資産運用の手段です🏘️。

今回は不動産投資の始め方を4ステップで解説しております。

ぜひ参考にしてみて下さい！

まずは何よりも勉強を！

不動産投資で大事なことは、失敗を回避することです。それが成功と言えるかもしれません。

不動産投資で起こる失敗は、すでに多くの投資家の方が経験しているものばかり。

▲毎月のキャッシュフローが赤字になってしまう
▲誰にも売れない物件を買ってしまう
▲新築ワンルームマンションを購入する
▲節税だけをねらって不動産投資を始めてしまう

など、これらのケースも勉強不足から発生することがほとんど。

ただ、致命的なミスさえ避ければ、多くの場合は立て直すことができます。

不動産投資をするに当たり、効果的な勉強法をいくつか紹介します。

①不動産投資のWebサイトを閲覧する
手軽にアクセスでき、無料なので、始める場合にはうってつけです。スマホやタブレットがあれば、場所を選ばずに知識をみにつけることができるので、参考にしましょう。

②YouTubeで勉強する
サムネイルには注意が必要ですが（盛りすぎていることがあるため）、実際に経験してるオーナーのチャンネルなどは参考になります。実際の失敗談も披露してくれるチャンネルを選びましょう。不動産投資はいいことばかりではないので、負の部分も説明してくれるチャンネルを見極めるべきです。

③不動産投資に関する本を読む
図書館や書店には、不動産投資に関する本がたくさん並んでいます。基本的な用語（建ぺい率や、キャッシュフロー、利回りなど）を理解できると、インターネットでの情報収集もやりやすくなります。

④セミナーに参加する
不動産会社が主催するセミナーもよいのですが、「大家の会」と呼ばれるようなセミナーに参加することがおすすめです。業者のセミナーは、やはり商品を買ってほしいという効果が働きますが、大家の会は商品の売り込みではありません。大家の方でも情報を欲しがる人（他者の経験を知りたい）はたくさんいます。また、身近にオーナーのつながりがあると心強いですよね。

知識や経験だけでなく、今後のつながりを作るためにも、地域にある大家の会は心強い存在です。

⑤資格を取得する
どうせ勉強するのであれば、資格を取ってしまうという方法もあります。

・FP（ファイナンシャルプランナー）3級や2級
・不動産キャリアパーソン
・住宅ローンアドバイザー
・宅地建物取引士（通称宅建）

資格取得のために本気で勉強すれば、自分の知識が不動産投資の物件購入やその後の経営にも役立ちます。資格を取得してからでもオーナーになるのは遅くありませんし、何よりも安心感や自信を手に入れられるので、この方法が一番のおすすめです。

目標を設定する

不動産投資では、到達したい目標に向かって戦略が変わるため、明確な数値目標を立てることが目標です。

不動産投資には、表面利回りと実質利回りがあります。
重要なのは実質利回りで、表面利回りは満室想定の理想郷、いわば机上の空論に過ぎません。

年間家賃収入は、物件価格の何％程度だと思いますか？

これまでの私に経験からだと、2％前後です。
例えば、1億円の物件を買ったとして、年間のキャッシュフローは約200万円。月の利益にすると16.7万円程度です。

少ないと感じるかもしれませんが、これが不動産投資の現実。
物件を購入する際に自己資金を投入していれば、その回収に数年かかります。年十年か後に融資の返済が完了して、その後物件が残る。そのまま経営を続ければキャッシュフローが入ってくるし、売却すれば売却益（キャピタルゲイン）が手に入ります。

不動産投資は、管理会社や不動産業者と一緒に運営していきますが、予想より収益は少ないかもしれませんし、時間もかかります。その代わり、株式市場のように価値が暴落したり、価値が０になってしまうことはありません。ある程度将来を計算することも可能です。

ですので、「まずは月に3万円のキャッシュフローを得る」などのスモールステップの目標を設定し、将来的には月15万円などのように、段階を踏んだ目標を設定しましょう。最初から大きすぎる収益金額を目標にすることはおすすめしません。

物件を探す

「月にいくらのキャッシュフローを得たいか」という目標を決めると、自ずと自分が選ぶ物件が決まってきます。

キャッシュフローが1万円未満　⇢　区分マンション
キャッシュフローが数万円　　 ⇢　戸建て
キャッシュフローが10万円以上 ⇢　1棟アパート
キャッシュフローが30万円以上 ⇢　1棟マンション

のように、物件の規模と家賃収入は関わりがあります。どれが自分の目標や属性にふさわしいのか、冷静に判断しましょう。

気をつけてほしいのは、「不動産投資でFIREできる！」と安易に考え、急ぎすぎることです。世の中では、FIREというワードが飛び交っています。しかし、不動産投資を始める＝FIREができるという方程式は成り立ちません。あくまで一部にしか過ぎず、他でも収入が入る仕組みを作っていかなければなりません。

特に、若い方は焦らず、自分の属性を高め、貯蓄を増やしていきましょう。
30代後半〜40代前半が、不動産投資を始めるタイミングとしてはちょうどよいと私は考えています。それまで、サラリーマンや公務員をしながら、不動産オーナーができる土台を固めていくことが大事です。

しかし、その年代にならなくても、　物件の相場感を養うことはできますから、楽待や健美家などの大手ポータルサイトを閲覧することは習慣にしておくとよいです。物件の高値づかみを防ぐことにも繋がります。

信頼できる不動産会社に相談する

個人的にはこれが一番大事だと思っています。
やはり、インターネットや本で勉強しても、不動産の事情は常に変わっていきますので、最近の傾向はどうなのか、一番知っている人に聞くのが確かです。

例えば…
・物件の価値がどの程度下がっていくのか
・エリア別の地価の変化はどうか
・融資条件がよい金融機関はどこか
・他のオーナーの失敗例

こういった話を聞くことができます。管理会社も兼ねている不動産業者もあるので、購入後も継続して経営に関わることもできます。

「餅は餅屋」と言うように、不動産のことは不動産業者に聞くのが一番早いし確実です。しかし、すぐに契約書を書かせたり、「今決断しないと他の方にも紹介することになります」といった煽るような業者とは付き合わないようにしましょう。仮に決断が遅くなり他の方が購入したときでも、次に物件は出てきます。ですので、丁寧に、オーナーのペースに合わせて相談に乗ってくれる業者と繋がりましょう。

といっても、優良な不動産業者とつながることは簡単ではありません。私は、「大家の会」などに入って、うまく経営している不動産オーナーに、不動産業者を紹介してもらうことが一番良いと思います。

何もしないまま、良い不動産物件が手元に舞い込んでくることはありません。自分の足を使ってつながりを作り、できることから始めれば、誰でも不動産投資は始められます。

この記事が、これから不動産投資を始める方の参考になれば幸いです。

弊社では、不動産物件のセカンドオピニオンも受け付けております。お気軽にご相談ください。