本当に儲かる？ボロ戸建て投資の秘訣

トラストバンク株式会社代表の冲中です。

今回は、「本当に儲かる？ボロ戸建て投資の秘訣」お届けします。

「ボロ戸建て投資ってよく聞くけど本当に儲かるの？」
「ボロ戸建て投資やりたいけどリスクが怖い…」

このようなことをお考えの方は多いのではないでしょうか。

結論から申し上げると、ボロ戸建て投資は「やり方次第で儲かる」です。

初期投資が小さく高利回りが魅力である一方、もちろんリスクも存在します💡

今回はボロ戸建て投資のメリット・デメリットと失敗しないためのポイントについて紹介します☀️

ぜひ参考にしてみてください

１．ボロ戸建て投資とは？

築古の物件を格安で購入し、リフォームやリノベーションをして賃貸に出す投資方法です。
築年数の目安としては、30年〜50年以上を示すことが多いです。

最近では、高齢化や人口減少に伴い、空き家が増え、それが問題にもなっています。
空き家がそのままの状態で放置されると、盗難の被害にあったり、災害などが起こったときには、近隣住宅に被害が及ぶこともあり、国や自治体としてもほっておくことはできません。この空き家などを利用して、リフォーム・リノベーションを施し、賃貸に出すことも考えられます。

２．ボロ戸建て投資のメリット

ボロ戸建て投資のメリットは、３つあります。

①高利回りをねらえる
②初期投資が少ない
③入居期間が長い

それぞれ見ていきましょう。

①高利回りがねらえる
ボロ戸建ての場合、物件の値段が安く押さえられるため、
家賃が安くても利回りが高くなりやすい傾向です。

物件価格が安いことは、不動産投資のハードルを大きく下げてくれます。

地方の物件や、古い物件に出会えれば、融資を受けずとも購入できることが多いです。
その物件に入居者が決まれば、安定した家賃収入を得られます。

②初期投資が少ない
これも物件の価格と関わってきます。
不動産を購入する際には、物件の価格以外にも諸費用が発生します。
物件が安い場合、自ずと諸費用も減るので、こちらもポケットマネーから負担することが可能となります。

「不動産投資をやってみたいけれど、多額の融資を受けるのは不安だ…」
「借金を抱えたくない」

と考える人には、初期投資が少ないボロ戸建ては魅力的ですね。

③入居期間が長い
ボロ戸建て物件のほとんどは一戸建てで、
入居者は単身者・ファミリーといろいろ考えられますが、入居が決まれば滞在は長くなる傾向です。

ボロ戸建の場合、
・その地域のことが気に入って、他の地区から引っ越してきた
・経済的に余裕がなく、家賃を押さえたい
・家賃を押さえながら、広い家に住みたい（広さが必要な仕事をしている）
場合が多いので、地域や入居者のニーズに合わせた物件にすれば、継続して家賃収入が見込めます。

逆に、入居者のターゲットが曖昧なままだと、入居が決まらない傾向が見られます。

３．ボロ戸建て投資のリスク

次の3つの問題クリアすることで、ボロ戸建ては成功が見えてきます。

❶リフォーム費用が高くつく
❷融資がつきにくい
❸売却しづらい可能性がある

それぞれ見ていきましょう。

❶リフォーム費用が高くつく
ボロ戸建ての場合、そのまま入居できることはほとんどなく、修繕が必要になります。
修繕の方法は、大きく2つあります。

・リフォーム業者に依頼する
・DIYで行う

リフォーム業者に依頼する場合、多額の費用が発生してしまうことがあります。
解体作業の工賃も入りますので、ポケットマネーと相談する必要が出てきますし、
きれいにしたところで入居が決まらなければ、リフォーム費用は回収できません。

リフォームしなければ入居は見込めないし、
リフォームしたからと言って確実に入居が決まるわけではない。

ボロ戸建ての難しいところです。

ですので、ある程度は自分でリフォームできる、費用を抑えて修繕ができると有利になります。

ボロ戸建て投資を行う場合には、
DIYでリフォームできるスキルを身につけておくと有利です。

❷融資がつきにくい
不動産投資では、個人の属性と物件の評価が融資に関わってきます。
ボロ戸建の場合、物件の評価は高くありません…（残念ながら）

もちろん、リフォーム費用の融資もつきづらいです。

ですので、ボロ戸建ての場合は、自己資金でできる範囲での物件やリフォームを選ぶことが大事です。

❸売却しづらい可能性がある
「新しい家」「古い家」だと、大多数が新しい家を好みます。
物件を所有すれば、固定資産税が毎年かかります。

ですので、ボロ戸建の物件を欲しがる人が少ない現状もあります。

あなたが選ぶ物件が、

・地方でも、古くても入居が続く
・入居者がいた経歴がある
・所有者が資産を増やすことができる

売却のためには、このキャリアが必要となります。

利益が出ない物件は誰も欲しがらないので、
売却のことも考えて不動産経営をしていきましょう。

４．ボロ戸建て投資のポイント

①物件選定を慎重に
物件があっても、入居が決まらなければ利益は出ません。そのためには、
・需要の高い地域を選ぶ
・将来的に、開発計画がある地域を選ぶ
ことが重要になります。

②綿密なリフォーム計画
できるだけリフォームの少ない物件を選ぶことも大切です。
また、自分でリフォームできる技術を身につけたり、
値段を押さえてお願いできるリフォーム業者のつながりを作っておくことも大切ですね。
リフォームする場所を限定して、信頼できる・技術のある業者に任せるようにしましょう。

③違法建築物件に注意する
次のような違法建築に気をつけてくだい。

・建ぺい率オーバー
・採光不良
・違法増築

違法建築物であっても、売買自体は禁止されていません。
既存の不適格物件でも、立地が良かったり、価格が安かったりする場合もあります。

ですが、弊社としては、違法建築の物件は購入はおすすめしていません。
仮に、違法増築の物件で、購入後に取り壊せば問題ないにしても、そのための費用がかかってしまいます。
また、売却する際にも、違法建築物件は大きな障害となります。

いくら物件の価格が安くても、
法令に違反していないか、きちんと確認してください。

５．まとめ

それでは今回のまとめです。

・ボロ戸建て投資は、初心者でも始めやすく、大きなリターンを得られることが魅力的です。
・ただ、利回りばかりに目を向けるのではなく、しっかりとリスクを考慮して始めることが大切です。

いかがでしたか。
弊社では、物件の相談やセカンドオピニオンなども無料で実施しております。
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