【初心者必見！】1棟目に買うべき物件

トラストバンク株式会社代表の冲中です。

不動産投資初心者さんの方で、1棟目の物件を悩まれる方はとても多いです。

不動産投資で資産を築くために、最初の物件はとても重要になります。

今回は、不動産投資初心者の方に向けて、1棟目に買うべき物件のポイントについて解説しております。

ぜひ参考にしてみてください

新築・中古・ボロ戸建て、一体何から始めればいいの？
不動産投資を始めるときの「あるある」なのです。

そんな初心者の方にとって、「最初に買う物件はこれ！」とわかる内容になっています。購入予定のある方は、ぜひ読んでください。最初から初心者向きではない物件を購入すると、つまずいてしまいますから。

１．２棟目につながる物件を買うことが重要

不動産投資で規模を大きくしていきたい人は、「２棟目につながる物件」という着眼点が重要です。1棟や1区分だけで大きな資産を築くことは難しいですから、買増していくための好条件になる物件を買うことをおすすめします。

では、2棟目につながる物件とは、どんな物件なのか。

それは、「リスクの低い物件」です。

「中古戸建て」
「中古アパート」

この2つをおすすめします。

２．中古戸建てをおすすめする理由

１．初期費用が少ない
中古戸建ての良いところは、物件の価格自体が安いことです。不動産は、大きく土地と建物に分かれます。建物の価値は、年数が経過すれば段々と下がり、価値の下落は早いため、中古市場では安く手に入れることができます。1,000万円以下で入手することが可能です。

２．入居期間が長い
戸建て住宅は、小さな子どもがいるファミリー層や、ペット同伴の方に人気があります。ファミリーの場合、保育園や小中学校に入学すると、卒業まで環境を変えたくない人が大半です。戸建てはプライバシーが確保しやすいので、居心地の良さから入居が長くなる傾向があります。賃貸需要が見込めるエリアなら、土地の値段も下がりにくい（物件価格は土地値と近い）ので、規模を拡大するときに金融機関の高評価が得られる資産となります。

ただし、安すぎる物件はリフォームが必要です。せっかく安く物件を購入しても、修繕に多くの費用がかかってしまうのでは問題ありです。修繕費がかかってしまう中古戸建てを選ぶなら、リフォームのいらない中古戸建てを検討しましょう。

３．中古アパートをおすすめする理由

資金が数百万円程度あるなら、中古戸建てよりも、中古アパートをおすすめします。物件を購入する際には、どうしても諸費用が発生し、諸費用までを含めて融資を受けることは、このご時世難しいです。

戸建ての場合は、入居者が入れば家賃収入がありますが、いなければ収入は０。収支はマイナスになります。その点、アパートなら、多少の空室が出てもキャッシュフローはプラスになることが多いです。

また、利回りに関しても、新築よりも高いのが中古アパートの魅力ですね。新築は物件価格が高いですから、中古で価格を抑え、安定経営を継続し、毎月のお給料のように家賃収入があると、精神面も経済面も安定します。

減価償却費が経費として計上できるのも大きいです。木造のアパートであれば、建築してから22年間は減価償却ができるます。木造アパートは、RCや鉄骨造に比べて、経費計上できる期間が短いですが、その分減価償却できる額が大きくなります。収入はあるけれど、申告する上ではマイナスを作ることができて、節税効果が見込めます。

さらに、中古で購入しているため、そこから資産価値が大きく下がることはありません（新築は驚くほど下がってしまいます…建物の価値が減少するからです）。入居者が入っている状態を引き継ぐので、収益を得るスピードが早いのも魅力です。

このように、良い中古アパートを選ぶことができれば、2棟目を購入する歳、大きな武器となってくれます。

４．まとめ

いかがだったでしょうか。

規模を拡大するなら、中古戸建て、中古アパートがおすすめです。初期費用を抑えながら、オーナーとしての経験を積み、家賃収入を大きくして２棟目につなげていく。不動産投資の王道でもあります。

数百万円の余裕資金があるなら、中古アパートから始めてみるのが良いと思います。この記事が投資家の皆様の参考になれば幸いです。

弊社では、物件選定のセカンドオピニオンもうかがっております。物件購入でお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。