不動産投資で税金が戻ってくる – “不動産のプロ”が行う不動産投資コンサルティングサービス - トラストバンク株式会社

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不動産投資コラム

不動産投資で税金が戻ってくる

こんにちは!トラストバンクの冲中です。

コラムに目を通してくださり、ありがとうございます。

このコラムでは、初心者の方向けに、
不動産投資のイロハをお伝えしています。

今回のテーマは、「不動産投資で税金が戻ってくる」です。
会社員の給料に不動産での不動産所得を加えることで、帳簿上の収入を減らすことができます。

と言っても、なかなかピンとこないですよね。手元に入る収入は増えるのに、申告する所得の金額は減るので、たくさん払った分の税金が戻ってくるイメージです。具体的に説明していきます。

税金がかかる仕組み

会社員や公務員の場合、所得税や住民税は、自動的に給料から天引きされています。これを、「特別徴収」と言います。

日本は「申告納税方式」なので、通常は自分で収入を把握し、税金の額を算出して(会計ソフトなどを使って)申告するのが「普通徴収」です。

つまり、会社員をしながら不動産投資を行うと、
会社員の給与は普通徴収されますが、不動産のマイナス売上を確定申告して、税金の還付を受ける可能性があります。

税金の還付が起こるのはどうして??

不動産投資(不動産事業)による売上は、「不動産所得」として計上しなければなりません。
事業規模と言われる5棟10室以上の不動産経営であっても、事業所得ではなく、不動産所得として計上します。ゆえに、確定申告が必要になってきます。さらに、青色申告ができるので、最大65万円の控除を受けることができます。

不動産所得 = 不動産による売上(家賃収入) ー 不動産にかかる必要経費

です。

仮に、6部屋の新築木造アパートを所有していたとします。
間取りはすべて1K、家賃は50,000円、満室で経営できたら、

50,000円 × 6部屋 × 12ヶ月=3,600,000円(360万円)

ここから、次の必要経費を計上して、控除することができます。

  • 租税公課:固定資産税・都市計画税・登録免許税など
  • 損害保険料:火災保険・地震保険など
  • 減価償却費
  • 修繕費:設備の修理・壁の塗り替え・畳の張り替えなど
  • 借入金の支払利息:不動産取得時に組んだローンの利息(建物分のみ)
  • 管理費:建物管理会社や賃貸管理会社へ支払う費用
  • 広告宣伝費:入居者募集などにかかる費用
  • 交通費:打ち合わせ・物件の下見などの移動費
  • 通信費:電話・インターネット代
  • 新聞図書費:情報収集に使用した新聞や書籍の購入代
  • 接待交際費:管理会社や税理士との打ち合わせで支払った飲食費など
  • 消耗品費:デジカメ・プリンターなどの購入費(不動産事業に使う場合)
  • 税理士報酬   など

経費のうち、いくつかを詳しく紹介します。


◎固定資産税、都市計画税
固定資産税は、家屋・土地のそれぞれにかかってくる税金で、毎年1回通知が来ます。
土地の場合は、固定資産評価額から軽減措置(200㎡までは6分の1に)を受けて、かなり安くなります。
(例)固定資産税評価額が600万円の土地(200㎡)なら、600万円×6分の1=100万円
   この100万円に、1.4%の固定資産税がかかります。
   都市計画税の場合も、200㎡までは3分の1に軽減されてから、0.3%の税率をかけます。

※ちなみに都市計画税とは、公共設備(公園や下水道など)に使われる税です

◎減価償却費
アパートという事業に使う固定資産は、もちろん経費に該当しますが、一度に計上することはできません。というのは、購入年度だけでなく長期間にわたって利用されるものであり、特定の年の費用として計上するのは不適切だと言えるからです。不動産投資の場合は、アパートやマンションなどの「建物」の部分が該当します。(土地は減価償却できません。老朽化しないからです)

ですので、耐用年数でわった定額法を用いて、決められた金額ずつ計上していきます。

木造アパートの場合は、耐用年数が22年なので、建物の金額を年数でわり、定額で計上していくのです。
この減価償却費があるので、家賃収入から見かけ上の大きなマイナスを作り出すことができます。

◎借入金の支払利息
投資用不動産を購入する場合、ローンの金利については経費に計上することができます。
仮に、月の返済額が18万円で、そのうち8万円が利息の支払いの場合、

8万円×12ヶ月=96万円

を経費に計上することができます。

この場合も、建物に関する利息のみが該当します。

不動産は、多くの項目を経費として計上し、それが控除につながるので、
帳簿上のマイナスを作りやすいのです。

その結果

不動産所得がマイナスになれば、最終的に給与所得と一緒にした時、
給与所得を減らすことができます。

給与所得にかかっていた所得税や住民税が「払いすぎていた」ことになり、
確定申告終了後に還付を受けることができるのです。

もう一度まとめると、

・給与所得に応じた税金を支払い、年末調整をする(通常はここまで)
・不動産所得を申告する時、経費を計上する(固定資産税、減価償却費、借入金の支払利息が大きい)
・その結果、不動産所得が見かけ上マイナスとなり(実際に損しているわけではない)、給与所得にかかっていた税金の一部が還付となる

※ただし、住民税は「自分で納付」を選択しましょう。

給与所得だけでは税金が無条件で徴収されてしまいますが、不動産所得によって所得をマイナスにできる可能性があるのです。

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