気をつけて！危険な物件の特徴7選

こんにちは！

（株）トラストバンク代表の冲中です。

今回は、「気をつけるべき物件の特徴7選」をお届けします。

不動産投資家として、200室以上購入してわかった危険な物件の特徴を7つご紹介します。

特に、初めて投資用物件を購入する場合には参考になりますので、最後まで目を通していただけるとうれしいです。

それではいきましょう！

①利回りが高すぎる物件

新築・中古物件いずれにおいても、利回りが高すぎる物件（2桁の利回りや、2桁に近い利回り）には注意が必要です。
重大なリスクを抱えている場合があります。

また、利回りには

A.表面利回り
B.実質利回り

の2種類があります。

表面利回りは、満室の状態で出される利回りです。
「 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 」の式で表されます。

しかし、不動産投資では、「空室が出て当たり前」「経費がかかって当たり前」です。
表面利回りは実際に経営していく現状とは違う、あくまでも理想的な利回りになります。

現実に近い「実質利回り」のほうが、物件選びの参考になります。

実質利回りを算出するためには、

・年間の家賃収入を、80％〜90％で計算する
・年間諸費用（固定資産税・共用部分の水道代・電気代）
・購入時の諸費用（仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬）

など、経営に関わってくる諸費用を見込む必要があります。

▲空室率が高い物件（入居が続かない）なのに、満室想定だから表面利回りが高い
▲築古で修繕費が掛かりそうなのに、無視して計算するから表面利回りが高い

など、物件の状態や周辺環境を確認して、
実質利回りに近い利益を把握する必要があります。

実質利回りまで真剣に考え、提案してくれる業者を探しましょう。

②事故物件

事故物件とは、
・入居者の自殺
・入居者が関わる他殺
・特殊清掃（自殺・事件・孤独死・ゴミが溜まった部屋）

が必要な部屋のことを指します。

そのため、物件の価格が安くなって、利回りを高くすることができるのです。

こういった物件は、告知義務が発生し、入居者に説明・提示する義務があります。
事故物件に入りたい入居者は、割合としては少ないです。

つまり、空室リスクが高くなります。

安く購入できても、家賃収入が入らない物件は、融資の返済が厳しくなりますし、
売却の際にも大きな足かせとなりますので、要注意です。

③築古戸建て

築古戸建て物件は、価格が安く、初期費用が少なく済むイメージがありますが、
実は玄人向けの難しい物件です。

安く買えたのは良いものの、
修繕にかかる費用が想像以上に高いことがあります。

結局は初期費用が高くつき、
それでも築古のため

▲入居がつかない
▲家賃を低く設定しなければならない

など、オーナー泣かせの問題が出てきます。
家賃収入を確保できないまま、修繕費や税金などがかかり、
手元の資金はマイナスに。

また、売却も難しいため、初心者にはおすすめしない物件です。

④周辺環境が悪い

いくら新築できれいな物件でも、周辺環境が整っていなければ入居には好まれません。

・洗濯物が外に干せない場所ではないか
・騒音（車・工場・線路沿い）の問題
・生活に必要なお店の欠如（スーパー、ドラッグストア）
・ファミリータイプの物件であれば、学校までの距離
・車が必需品の地域なのに、駐車場がない

など、現地に行って、業者とともに自分の目で確認してください。

単身用の物件であれば、
1️⃣どのような通勤、通学手段を取ることができるか（駅やバス停が近い、自転車置き場があるかなど）
2️⃣スーパーやコンビニは近くにあるか

ファミリータイプの物件なら、上記の2点を押さえた上で、
3️⃣通学する学校の規模（市役所やHPで学校の規模を確認）
4️⃣子どもが過ごすのに適した環境（公園や図書館が近いか）

などを調査することも、空室対策につながります。

⑤権利関係が複雑

権利関係が複雑な物件は、リスクを伴います。
・共有名義になっている物件
・地役権（他人の土地を自分の土地のために利用する権利）

地役権については、近隣と土地が公道に接していない場合に起こりやすい問題です。

もし、自分の土地が公道に接していない場合、隣地に地役権が設定されているから通ることができます。

しかし、「もう通らないでほしい」などと権利についての問題が起こると、
移動における大きな問題が発生します。

このような物件を購入しないように、
事前に権利関係について調べておく必要があります。

⑥都市計画・用途地域の変更リスク

購入地の再開発がどのような計画で進められるのか、市役所のHP、電話、直接の訪問などで確認しておきましょう。

＜プラスの要素＞
・大型商業施設の誘致
・企業誘致　→　雇用が生まれ、住居の必要性が生まれる
・駅周辺の再開発
・鉄道路線の拡大

＜マイナスの要素＞
・大きな企業の撤退
・再開発による騒音問題

また、「用途変更」も確認が必要です。

用途変更…建物の使い道によって、安全性基準が異なるために、確認申請が必要になること

※例えば、元はオフィスだった建物（区画）を、「飲食店」へ変更すること。避難の方法や、適切な採光などの基準が異なるため、予定していない修繕が発生することがあります。

テナント物件、オフィス物件などは、このような用途変更が関わってくるので、玄人向けの物件です。

初心者は、十分な経験を積んでから考えるべき物件です。

⑦融資が下りない物件

融資金額が少ない場合、金融機関からは物件の力が不足していると判断しています。
自己資金を大量に使って物件を購入する場合、どうしてもレバレッジの効果は薄くなります。

できるだけ、多額の融資を受けられる物件を買うのが良いと私は考えています。

多額の自己資金が必要になると、その回収までに時間がかかってしまいます。
さらに、空室や修繕などの問題が起こると、対応しきれなくなります。

オーナーの貯蓄、属性に加え、物件の力で、自己資金の数倍の融資を受けることができるのが不動産投資の魅力でもあります。ですので、融資の下りない、融資額が少ない物件の購入はおすすめしません。

まとめ

＜危険な物件の特徴7選＞

１．利回りが高すぎる物件

２．事故物件

３．築古戸建て

４．周辺環境が悪い

５．権利関係が複雑

６．都市計画・用途地域の変更リスク

７．融資が下りない物件

7つのポイントに気をつけて、不動産物件を選んでくださいね。
弊社では、物件のセカンドオピニオンも受け付けておりますの、「お問い合わせ」よりお気軽にご連絡ください。