初心者必見！銀行融資のポイント

（株）トラストバンク代表の冲中です。

今回は、「初心者必見！銀行融資のポイント」をお届けします。

「融資は借金だから不安」と敬遠する人も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産投資は、金融機関からの融資を最大限活用することで、他人資本を使いながら自己資本を増やすことが可能になります。

今回は銀行融資において、絶対に抑えてほしいポイントをお伝えします。

ぜひ参考にしてください。

①財務状況の整理

不動産投資で銀行融資を受ける前には、財務状況の整理が必要です。

＜プラスの要素＞
◎預貯金の把握
ご自身の預貯金の額をすべて把握してください。各金融機関に預けているものをそれぞれ把握し、金融機関に報告する必要があります。

◎有価証券の金額
投資信託や個別株などの金融商品（有価証券）の額を把握しておきましょう。
国債などを所有されている場合も、どのような国債を持たれているのか、確認しておいてください。

ただ、Bの有価証券は、Aの預貯金より低く評価されます。
有価証券は、あくまでその時の値段（時価）であり、運用され手元にはない資金です。
明日、暴落する可能性がないとは言えません。
つまり、保証されていない不確かな資産なのです。

金融機関の評価を上げるには、
有価証券よりも現金が有利ということを覚えておいてください。

◎保険の把握
保険の場合は、現時点で解約した場合の解約返戻金が評価の対象となります。
解約返戻金は確実に戻って来る資産なので、貯蓄型の生命保険などを利用している方は、解約返戻金を資産として確認しておきましょう。

◎既存所有物件の経営状況や資産価値
すでに物件を所有されている場合は、経営状況や資産価値も考慮されます。
経営が順調であれば、プラスの要素として働きます。

＜マイナスの要素＞
▲クレジットカードの支払いの延滞
少額であっても、クレジットカードの支払の遅延はマイナス評価になります。

クレジットカードを作る際には、個人の信用情報が登録される「信用情報機関」（CIC）に登録されます。
「CIC」は、クレジットカード会社の共同出資により設立された組織です。

融資を受ける際には、良好なクレジットヒストリーを作っておく必要があります。

・スマホの料金がクレジットカード決済できなかった
・銀行口座にお金を入れておくのを忘れた

融資の審査時には、必ず信用情報機関に登録されている「個人の信用情報」がチェックされます。
審査に通過しなければ、融資の契約を結ぶことはできないので、支払いの遅延には十分注意してください。

▲カードローンなどを抱えている
多額の融資を受けるためには、できるだけ借金は減らしておきましょう。
属性が良くても、「この人はすぐにお金を借りる人」とみなされた場合、審査が通りにくくなります。

カードローンや、車のローンなどは、できるだけ完済して、不動産の融資審査に臨んでください。

▲住宅ローンが多すぎる
属性が高い方（上場企業や公務員）でも、その高い属性を活かして多額の住宅ローンを組んでいる場合も評価は下がってしまいます。

夫婦ともに上場企業に務めていたり、公務員だったりする場合は、家庭の経済力は高いと捉えてもらえますが、できるだけ他のローンは少なくしておきましょう。「不動産の融資が滞らずに、返済ができるか」が鍵になります。

②適切な物件の選定

銀行は融資の判断をする際に、
物件の「収益力」や「担保力」を確認します。

・入居が続く物件であるか
・ライバル物件が多すぎないか
・公共交通機関が使いやすいか
・車が必要なエリアであれば、駐車場があるか
・築年数が古すぎないか
・土地値が安すぎないか

収益性や資産性の高い物件は、担保評価が高くなります。

そのため、融資の条件が良くなることがあります。

場合によっては、自己資金を使わずに、
金融機関の他者資本を使って、
不動産や家賃収入という資産を増やすことが可能です。

本人の属性を上げるのはもちろん、
購入する物件の収益性や資産性に注意して
物件を選定しましょう。

③信頼できる不動産会社から紹介を受ける

個人で物件を見つけ、融資先を開拓することは非常に難しいです。

例えば、
「不動産投資をしたいので、どのくらい融資してもらえますか？」と、
最寄りの金融機関を訪ね、

自分の属性でどのくらい借りられるか聞いた
公務員のお客さんがいます。

しかし、物件が決まっていないため、
▲融資金額は200万円
▲金利は8％
と低条件を提示された公務員の方もいます。

不動産業者は、金融機関と太いパイプでつながっています。

「◯◯支店の、担当者は△△さん」

というように、個人単位でつながっているケースが多いので、
信頼できる不動産業者に紹介してもらうのが一番の近道です。

また、そのようなつながりがあるため、
融資条件が良くなることもあります。

「◯◯不動産のお客様なら…」というように。

また、一社のみを紹介するだけでなく、
乗り換えなどさまざまな相談にも対応してくれる
業者を選びましょう。

不動産業者の方が、金融機関と融資状況の交渉をしてくれるケースも多いです。

④信用金庫/信用組合を活用する

個人投資家が、メガバンクや地方銀行から融資を受けることは
なかなかに難しいです。

その点、信用金庫や信用組合は心強いですよ。

信用金庫は、地域の方々が利用者・会員となって
互いに地域の繁栄を図る相互扶助を目的とした
協同組織の金融機関で、主な取引先は中小企業や個人です。

利益第一主義ではなく、会員すなわち地域社会の利益が優先されます。

不動産投資において、
融資は不可欠です。

どのような条件で融資を受けるかが鍵になります。

もし金融機関の選定でお悩みの場合は、
弊社に一声ご相談ください。

まとめ

今回は「初心者必見！銀行融資のポイント」をお届けしました。

①財務状況の整理
②適切な物件の選定
③信頼できる不動産会社から紹介を受ける
④信用金庫/信用組合を活用する

の4つになります。良い条件で融資が受けられるお手伝いができると思いますので、
お気軽にご相談ください。