【完全版】プロが教える空室対策

（株）トラストバンク代表の冲中です。

今回は、【完全版】プロが教える空室対策をお届けします。

不動産投資において、一番の悩みの種と言ってよいでしょう、「空室対策」。
空室が続いてしまうと、想定していた家賃収入が入ってこないため、資金繰りが難しくなります。精神的にも良くないです。

安定した収益を確保するために、空室対策の知識を身につけてください。

入居率95%以上の冲中が実践してきた空室対策をお届けいたします。

ぜひ参考にしてください。

１．適切な家賃設定

空室対策で一番重要なのは、適切な家賃設定ができているかどうかにあります。
新築ならば高めの家賃でも、入居したい方はいますが、
残念ながら物件は、日に日に古くなっていくものです。

・周辺の家賃相場
・物件の状態
・周辺物件での成約事例
・入居者になった場合に、この家賃設定で妥当か
・自分だったら入居するか
・その家賃に見合うだけの設備が充実しているか

などを、冷静に考える必要があります。

最近は物価高なので、「家賃も高く設定すれば良いだろう」と考えたいですよね。
しかし、給料や家賃に対する補助が上がっている企業は少ないでしょう。

つまり、企業の給与実態を調査して、総合的な判断が必要です。

いつまでも入居がつかない場合は、家賃設定が間違ってる場合が多いので、気をつけてください。

２．物件写真の変更

物件の第１印象はとても重要です。
写真の質を上げることで、反響が格段に変わることがあります。

魅力的な物件に見えるように、
・写真の明るさや彩度を変更する
・部屋の広さが伝わるように、広角モードで撮影する
・写真の数を増やす
・拡大（アップ）の画角や、広角（ワイド）の画角を掲載する
・水回りを気にする方は多いので、キッチン・お風呂・トイレは必ず掲載する

掲載写真は、多くの場合管理会社に任せてしまうことが多いですよね。
実際に、物件がどのように掲載されているのか、オーナーは把握しておいてください。

◯どのポータルサイトに掲載しているのか
◯写真の数は豊富にあるか
◯印象の悪い写真はないか

いかにも画像が古そうだったり、
水平が保たれていない、いい加減な写真の場合は、訂正を依頼しましょう。

反響がない場合は、2週間に一度程度、写真を変更することも検討してください。

３．設備の導入

物件に合わせて（単身向けやファミリータイプなど）、入居者が何を求めているか、
そのニーズを理解し、設備を導入していきましょう。

ただし、コツがあって、

いきなり膨大な費用をかけての設備導入は待ってください。
お金をかけても、確実に入居につながるとは限りません。

金額をできるだけかけずに、設備を導入していきましょう。

・インテリアの充実（古い照明を新しく変える）
・宅配ボックスの設置
・wi-fi

自分でできるのであれば、DIYで安く済ませるリフォームも効果的ですよ。

ターゲットが必要としているものを整えることが大事です。
女性をメインにしているなら、女性が喜びそうなものを、
ペット可能物件であれば、飼い主が助かりそうなものを準備してください。

４．広告

募集や広告などは、オンラインだけを頼りにしないで、デジタルとアナログの両方で効果的に行いましょう。

大手のポータルサイトは、確かに影響力が大きいですが、
意外と地方で配布される無料のフリーペーパーやジモティなどで物件を見つける人もいます。

広告を上手く利用して、
「掘り出し物感」を演出するのです。

また、最近では物件のルームツアー動画を発信することで
反応を増やすことができます。

ホームステージングなどを利用して、
実際に住んでいる様子がイメージできる写真を掲載する広告も効果があります。
これは、掲載写真としても効果的です。

ただし、気をつけなければならないのは、
費用対効果を計算しましょう。

投じた費用に対してどれくらいの利益が得られたのかを考えながら
広告を出すことが大事です。

広告を出せば必ず入居が決まるわけではありません。
やみくもに広告だけ行うのは考えものなので、
費用と効果を考え取り組んでください。

５．スピード対応

入居希望者からの問い合わせには、迅速かつ丁寧に対応することが大切です。
賃貸を検討している場合は、複数の業者に対して同時に依頼している場合がほとんど。
スピード感がないと、他の物件を契約してしまう場合があります。

この窓口となるのが管理会社ですので、
管理会社が迅速丁寧に動いてくれているか、必ずチェックしてください。

定期的なメールのやりとりや、年に数回の訪問など、管理会社とのコンタクトはとても重要です。

オーナーの仕事を代行してくれているので、
丸投げして「後は任せた」ではすみません。

スピード感のある管理会社を選ぶことが大事ですし、
迅速に対応できる仕組みを作っておきましょう。

例えば、入居が決まってからオーナーに連絡するのではなく、
問い合わせがあった段階で連絡を入れるよう約束することも効果的です。

最近は、連絡手段をメールや電話から、LINEに移行する業者も増えています。
いかに問い合わせからの対応が、スピード重視であるかがわかります。

迅速丁寧、素早い対応を心がけてください。
それが入居者の決め手となります。

まとめ

今回は【完全版】プロが教える空室対策をお届けしました。

１．適切な家賃設定
２．物件写真の変更
３．設備の導入
４．広告
５．スピード対応

空室が出た際には、必ずこの５項目をチェックして、改善を行ってください。
入居が早く決まる確率は、上がるはずですよ。

弊社トラストバンクは、物件紹介、セカンドオピニオンだけでなく、物件管理も行っています。
管理会社の対応についての相談も受け付けておりますので、気軽にお問い合わせください。