誰でもできる！不動産投資の始め方

（株）トラストバンク代表の冲中です。

今回は、「誰でもできる！不動産投資の始め方」お届けします。

この内容は、よくご相談いただくことなのです。

「興味はあるけど何からスタートすれば良いかわからない」

「不動産投資ってなんとなく難しそう…」

など、最初の一歩が中々踏み出せない方はぜひ参考にしてみてください。

今回は、失敗しない不動産投資の始め方をお伝えいたします。

１．まずはとにかく勉強を！

勉強せずに、不動産投資を始めるのは危険です…

「とりあえず物件を所有して、オーナーになりたい！」という気持ちが強すぎて、
所有したもののトラブル続きの物件を購入してしまうからです。

勉強する方法をいくつか紹介します。

①書籍で勉強する
不動産投資に関する本はたくさん出ています。
初心者向けのものから、２棟目・３棟目と買い進めるための本もあります。

・不動産投資家としての経験が書かれているもの
・初心者でも読みやすく、基本的な内容が書かれているもの

この２つがおすすめです。

また、自分と状況が似ている（例えば職業や年齢）ケースが書かれている本もいいですね。

初期費用を抑えるため、中古の戸建物件をDIYして貸し出す手法も人気がありますが、
戸建て物件は玄人向けです。

私は中古のアパートから始めることを薦めているので、
中古アパートのオーナーが書かれているものを選ぶとよいかと思います。

②Webサイト活用する
いろいろなHPでも、不動産投資について学習することはできます。
不動産投資の大まかな仕組みを理解しておきましよう。

表面利回り、実質利回りなど、不動産投資で必要なワードの理解、
自己資金を押さえた不動産投資の始め方、
返済比率などは押さえておきましょう。

③投資家のセミナー
不動産業者や実際のオーナーが主催するセミナーに参加するものよいですね。
ただ、セミナー後に感想を求めたり、物件を紹介してくる業者のセミナーは気をつけてください。

そういう点では、オーナーとのつながりを作っておくことには意義があります。
わからないことを質問できるのはもちろん、
不動産業者を紹介してもらうことができるからです。

良い不動産物件は、インターネット上に出回っていることは少ないです。
多くの場合は、オーナーを通じて紹介してもらうことが多いので、
オーナーから具体的な話を聞いたう上で
業者に相談するのが良いと思います。

２．投資金額や目標を決める

知識を身につけたら、自己資金と投資金額のバランスを考えて、目標金額を設定しましょう。

現在の自分の位置から、
「○年後に、○万円の収益を得たい」と考えることです。

漠然と「副収入がほしい」ではなく、
逆算して目標を立てましょう。

弊社が基準にしているのは、
・手残りは物件価格のおよそ2％
→物件や空室具合、修繕などが関係してきますが、だいたい手残りは物件価格の2％程度だと考えておいてください。不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われるものです。多額の利益を得たいと思って取り組むのは要注意。

月5万円の利益なら、年間60万円。
となると、物件の価格は3,000万円。

ワンルームの物件で、この利益を得るのは難しいので、
中古アパートが対象になるでしょう。

3,000万円の物件価格に諸費用がかかってくるので、
・自己資金はいくら必要か。
・できるだけよい待遇で融資を受けるのは、どれだけ資産を保有しているとよいか。
このようなことを逆算して考える必要があります。

３．土地や物件を探す

新築なのか中古なのか、
1棟なのか区分なのか、
自分の身の丈にあった物件を探しましょう。

区分マンションなら、購入価格は安いですが、手残りは期待できません。
価値の高い場所で購入して、売却した時に利益がパターンが多いです。

手残りを期待するのであれば、棟物物件がおすすめですが、
自己資金が必要な場合が多く、物件価格は高くなります。

また将来的に物件をどうしたいかを考えておくことも重要です。

何年か後に売却したいのであれば、他の人が欲しがる場所で購入すべきです。
子どもに相続すると考える方もいますが、
ご自身の手で始末したいと考える方もいます。

出口戦略をどうするか、そこから逆算して土地や物件を選ぶことも大切です。

４．信頼できる業者を探す

不動産業者、仲介業者は、
不動産事業を進める上で重要なパートナーです。

信頼できる業者を選びましょう。

不動産業者なしでは、不動産投資は取り組むことが難しいと行っても過言ではありません。

例えば、
・個人で物件を見つける
・個人で融資してくれる銀行を探す

これは難易度が高いです。

業者から物件を提案してもらう、
業者から繋がりのある融資先を繋いでもらう。

不動産投資を実現する近道になってきます。

不動産（仲介）業者は、
不動産を販売するデベロッパーとつながり、
またレインズ（不動産流通機構）に所属しているので、
そこから顧客に合わせた物件を提案するのが基本です。

一般の方ではなかなか踏み入ることができないので、
不動産業者にお任せすることも大事になってきます。

５．ローンの審査を受ける

購入する物件が決まったら、ローン（融資）の審査を受けます。

不動産投資のローンは、
・オーナーの属性
・物件の力
この２つが決め手になります。

物件がないまま、「不動産投資をしたいと思うので、いくらまで借りられるか審査してもらえませんか？」と金融機関にお願いに行っても、びっくりする結果が戻ってくることになるでしょう。投資用ローンは、一般的な住宅ローンとは異なるため、条件が厳しいですし、物件の力が融資に反映されるからです。

原則は、

候補の物件が出てくる
　　　　↓
ローンの審査を受ける

の流れになります。

このあたりが住宅ローンとちがうので、気をつけてください。

まとめ

今回は「誰でもできる！不動産投資の始め方」についてお伝えしました。

１．まずはとにかく勉強を！
２．投資金額や目標を決める
３．土地や物件を探す
４．信頼できる業者を探す
５．ローンの審査を受ける

焦らず、慌てず、しっかりと準備をして不動産投資に取り組んでくださいね。