アパート投資 成功の秘訣6選

（株）トラストバンク代表の冲中です。

今回は、「アパート投資 成功の秘訣6選」お届けします。

「アパート投資をやりたいけど不安…」
「アパート投資で失敗したくない…」

こんなお悩みよくご相談いただきます。

アパート投資はポイントさえ抑えれば、初心者でも大きなリターンを得ることが魅力です。

今回はアパート投資で成功するための秘訣を6つ厳選してご紹介します。

ぜひ参考にしてみてください☺️

１．バス・トイレ別はマスト！

スーモのデータによると、なんと賃貸希望者の85％が、「バス・トイレ別」を希望しています。

ユニットバスのアパート物件は、購入しないか、リノベーションすることを強くおすすめします。

ユニットバスが不人気な理由として、

①湿気がこもって管理が大変
②床やトイレットペーパーが濡れてしまう
③トイレの臭いが気になる
④誰かがシャワーを使っていると、トイレに入れない。その逆もしかり。
⑤来客の際に困る
⑥お風呂の着替えやタオルなどを置くスペースがない

などが挙げられます。確かに、ユニットバスのほうが家賃は安くできますが、使い勝手が良くないですね。トイレとお風呂のどちらかを使っていると、もう片方が使えなくなる。来客時に困ったことが起きてしまいます。

最近では、トイレでゆっくり過ごす人も増えていますから、アパートを購入するときには、バス・トイレ別の物件を選択しましょう。

２．駅徒歩15分以内

多くの人が、通勤や通学で公共交通機関を利用します。駅から少し離れている場合には、自転車を利用して、駅まで行く人も多いでしょう。

しかし、雨の日は自転車が使えません。
荷物があるため、駅まで距離がある物件は避けられてしまいます。

どんなに離れていても、駅まで徒歩15分のアパートを選びましょう。

物件に紹介されている「駅まで徒歩◯分」は、
1分が80mで計算されます。

15分離れていると、1.2km。
信号などの待ち時間は含まれていません。

15分が限界の距離であり、時間です。

また、徒歩10分と紹介されていても、購入する前には必ず自分で歩いてみてください。朝と夜、両方の時間帯に歩いてみましょう。

・混み合う交差点や道路はないか
・街灯の少ない、不審者が出そうな場所はないか
・自転車がおける場所があるか
・自分で歩いて、遠いと感じないか

上記した項目を、自分で確かめることが大事です。

３．ターゲットを明確にする

投資用物件を購入する前に、そのエリアはどのような人が生活することが多いかを調べてください。

市役所に行って、人口の分布を聞き、ホームページなどをチェックしてどのような人たちが多く住んでいるかを調べてみましょう。

そして、その人たちが求める住居を所有し、貸し出すと、圧倒的に空室対策ができます。

例えば、
・単身女性が好む地域（おしゃれなカフェや、買い物ができる場所が多い）
・ファミリー層（子育て支援が充実している自治体、学校が近い、駐車場がある）
・高齢者（駅が近い、管理人がいる、医療機関が近い）
・外国人（築古でも、家賃が安いと入居が決まりやすい）

などです。

その土地に適した物件を所有すれば、空室のリスクはグンと下がります。

逆に、その土地にふさわしくない物件を持ったとしても、新築であっても入居は決まりづらいです。

購入する前の調査が鍵を握ります。

不動産業者からの情報だけでなく、自分でも調べて納得したものを購入しましょう。

４．価格

これから不動産投資を始める方には、5,000万円〜1億円までのアパートが良いと思います。

この価格帯であれば、
◎新築物件を購入できる（新築は入居が決まりやすい。しばらく修繕の心配がいらない）
◎銀行の融資を受けやすい

というメリットがあります。

オーナーの属性や、物件の力によって、フルローン（物件にかかる費用は全額融資を受けることができる）を組み、初期費用は数百万円程度で抑えることも可能です。自己資金の回収は、2・3年程度で可能となるでしょう。

3,000万円程度の中古のアパートは、やはり空室や修繕の問題が起こります。

新築の物件であっても、数年以内には空室は出ます。単身者の物件であれば、転勤や転職などの関係で、退居の残念な報告はいきなり飛び込んできてしまうのです。

築浅であれば、数ヶ月で入居が決まることが多いですが、築古のアパートではなかなか難しいので、精神的にも良くないです。

５．内見時のチェックリスト

物件を内見する際には、次の10項目をチェックするようにしましょう。

インターネットに掲載されている写真や、資料に記載されている写真は、物件の良いところだけを記載していることがあります。特に、中古のアパートを購入するときには、自分の目で確認をしてください。

６．需要の見極める３項目

次の３項目は、必ずチェックしてください。

①人口の推移を調べる
日本は全体的に人口が減少していく傾向です。
多くの地域では、人口減少が進みます。
物件がある地域の将来像はどうなのか、インターネット（特に行政のHP）をチェックしてください。

また、ファミリータイプの物件であれば、最寄りの小学校の児童数を調べましょう。学校の人数の変化も、人口の推移を知る手がかりとなります。

②空室率を調べる
楽待の公式アプリ「賃貸経営マップ」に、
エリア別の空室率がひと目でわかる機能が搭載されています。

エリア別の空室状況を地図上で確認できるので便利です。

また、物件を所有する不動産会社に質問しましょう。新築アパートは、最初は満室になりやすいですが、空室は残念ながら出てしまいます。

単身者用の物件は、転勤や転職などで、入居者の出入りもかなり動きがあります。
入居者が居なければ、家賃収入は入らないので、どのような地域なのか、深く確認してください。

③再開発事業計画を確認する
駅前の再開発、人が集まるための再開発、大型ショッピングモールの出店など、プラスの要素を持つエリアで物件を購入することが重要です。

便利になれば、今後地価が上がって、資産価値が上がることも考えられます。

鉄道などが延伸したり、新しく路線ができたりなども、大きなプラスの要素です。

利便性の高い場所に人は集まるので、安易に安い物件に飛びつかずに、慎重にエリアと物件を見極めましょう。

まとめ

今回は、「アパート投資 成功の秘訣6選」を紹介しました。

１．バス・トイレ別はマスト！
２．駅徒歩15分以内
３．ターゲットを明確にする
４．価格は5,000万円〜1億円
５．内見時のチェックリスト
６．需要の見極める３項目

いかがでしたか。
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