人気急増中！「ヤドカリ投資」
（株）トラストバンク代表の冲中です。
今回は、「人気急増中！ヤドカリ投資」をお届けします。
最近のご相談で、よくヤドカリ投資について質問されることが増えてきました。
ヤドカリ投資とは、所有する自宅の住み替えを繰り返しながら収益を得る不動産投資の手法です。
ヤドカリ投資は自身が居住用として住むことで空室リスクが軽減されるので、安全な不動産投資をしたい方にはおすすめです。
今回は、ヤドカリ投資のメリット・デメリットについてまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。
ヤドカリ投資とは？
ヤドカリが成長して貝殻（すみか）を変えるように、自分のライフスタイルに合わせて住居を変えながら、前の家を賃貸に出したり、売却したりして収益を上げる不動産投資の手法です。不動産投資で一番のリスクである、「空室」を防ぐことができます。
ヤドカリ投資は、自分が住む住宅を購入するところから始めます。
借り手や買い手が決まらない間は、自分が住み続けられることが大きなメリットですね。空室の期間が、事実上発生しなくなります。
ヤドカリ投資のメリット
１．住宅ローンが使える
ヤドカリ投資は、常に自分が住む住宅を購入します。そのため、投資用のローンではなく、住宅ローンを使って融資を受けることができます。
住宅ローンは、
・投資用ローンに比べて、金利が低い
・審査が通りやすい
メリットがあり、所有財産や年齢に左右されにくい特徴があります。
投資用ローンの金利は、特に1棟目の場合は高く、家賃収集が手元に残りにくくなります。区分マンションの場合は、手残りはほとんどなく、自分の懐から毎月の返済額の一部を負担することは、一般的です。
原則、投資用不動産を購入する場合、住宅ローンは使えません。もし、住宅ローンで融資を引こうとする業者がいた場合は、すぐに話を断ってください。悪質な業者もいますから、気をつけましょう。
２．住宅ローン控除が使える
住宅ローン減税と呼ばれる制度を活用できます。一定の条件や上限額はありますが、年末時点の借入残高の0.7%が所得税から控除されます。
３．譲渡所得控除が使える
ヤドカリ投資で、自分の自宅を売却する場合、「譲渡所得」が発生します。不動産を売却した際には、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得とは、次の計算式で表されます。
譲渡所得 ＝ 不動産の売却費 ー （不動産取得費＋譲渡費用）
※上記の式は、ぱっと見た時「絶対マイナスになる」と思ってしまいます。買ったときの不動産の価格のほうが高いためです。不動産取得費は、購入するときにかかった費用（物件の価格や諸費用）が含まれますが、【建物は経年劣化していくので、減価償却費を引く】ことになります。ですので、譲渡所得はプラスになるのです。
また、譲渡所得に対しては、不動産をどのくらい所有したかによって、次のような税率が決められています。
短期（不動産を取得して５年以下）の場合
→約40% がっつりかかる
長期（不動産を取得して5年を超えている）場合
→約20% できればこれで押さえたい
「居住用財産を売却した場合、3000万円の特別控除」の特例を受けることができるので、譲渡所得を減らし、税金を抑えることも可能です（ただしすべてのケースで使えるとは限りません）※わからない場合は、お気軽にご相談ください。
４．元住居が空室になったら、そちらに住んで空室を解消できる
最初の住宅を賃貸に出して、次の住居に移り変わったときに、元の住居が空室になってしまった…
というときには、元の住居に住み直して、新しい住居を賃貸に出すことも可能です。
５．生活に合わせて、転居が可能
子どもの成長に合わせて、家に住む人数が増減するなど、ライフスタイルには変化があります。昔は家族一緒に住んでいたため大きめの住宅に住んでいたが、そのうち部屋を持て余すようになった、掃除も大変、非効率的という場合、そのような住宅が必要な方に貸し、小さめの家に移る。移住やフレキシブルな生活を楽しみたい方には、ヤドカリ投資が向いてます。
ヤドカリ投資のデメリット
１．物件の選択が難しい
自分自身が住みやすい環境の物件かつ、地域に応じた需要が高い間取りを見極めて物件を購入する必要があります。
ファミリータイプに人気のエリアなのか、それとも一人暮らしに人気のエリアなのか、シニア世代が住みやすい街なのか、自分の次に入居する人が「ここなら住みたい」という物件を選ばなければなりません。自分だけが住んで満足する物件ではなく、先を見据えて選定をしていく必要があります。
２．経費計上が難しい
投資用物件の場合は、
・物件取得の諸費用
・物件の修繕費
・ローンの金利分（全額ではなく、あくまで金利分です）
・物件を見に行く交通費
・業者との打ち合わせにかかった費用
・減価償却費
などを経費として計上し、税金を減らすことが可能ですが、ヤドカリ投資はあくまで自分の居住用であり、事業で活用しているものではありません。
自分が住んでいる場合の物件取得費用や修繕費用は、経費として計上できないので、節税対策はやりにくくなります。
３．高額物件への投資は難しい
基本的には取得した自分用の住宅を住み替えながら運用するので、高額物件を購入し、利益率を上げていくことは難しいです。事業性の高い不動産ローンの場合、魅力的な物件（入居需要が高く、資産価値も高い）ものであれば、高額の融資を受けることが可能な場合もありますが、住宅ローンは物件の力は加味されないので、高額物件での投資は厳しいでしょう。
４．収益性が高くないのと、収益化までに時間がかかる
アパートやマンション投資の場合は、複数の部屋を保有するので家賃収入が増えますが、ヤドカリ投資は自分の元々の家（１戸のみ）を貸し出すので、収益性が高いとは言えません。
最初の物件を賃貸に出した場合は、次の物件を住宅ローンで借りることが多いと思います。つまり、今の住宅ローンを、賃貸に出した家賃収入でカバーするイメージです。プラスは少ないですが、懐から出ていく住宅ローンの返済の肩代わりが可能と考えたほうがよいでしょう。
また、住み替えする際の売却益で収益を出す場合は、売却時に初めてプラスとなるので、かなり時間がかかります。
まとめ
今回は、“人気急増中！「ヤドカリ投資」”をお伝えしました。
ヤドカリ投資は、空室リスクを下げることができ、比較的ハードルの低い不動産投資法の１つです。「売却」と「賃貸」の２つの方法を押さえ、先のことを考えた物件を選んでいくことが鍵となります。
弊社では物件のセカンドオピニオンもうかがっております。お気軽にお問い合わせください。
最後に重要な注意点ですが
基本住宅ローンで収益物件を買うことはできません
数年住んでから諸事情により引っ越ししないといけなくなった場合は話し合いで可能になる場合がございます
その辺お考えになってから検討してください！
