不動産投資で法人化するメリットとは？

（株）トラストバンク代表の冲中です。

今回は、「不動産投資で法人化するメリット」をお届けします。

最近不動産投資をする方で、法人化についての質問を受ける事が増えてきました。

法人化する最大のメリットは複数ありますが、1番は「節税効果が高い」点です。

ただし、全員が法人化した方が良いわけではなく、また法人化する際は注意点もございます。

今回は、不動産投資で法人化するメリットと注意点について解説しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の法人化とは

不動産投資の法人化とは、運営の主体を個人から法人に切り替えること。資産管理会社を設立して（多くの場合は合同会社）、個人投資家（オーナー）が代表となります。そして、役員報酬を受け取る形式になります。

スタートは、資産管理会社（合同会社）を設立することです。5万円〜20万ほどかかってきます。

次に、個人所有の収益物件を、法人が金融機関の借り入れを利用して買い取り、名義変更します。

法人化のメリット

１．節税効果が高い

「不動産投資の法人化」が言われるようになった背景には、法人税の引き下げが行われたからです。（2018年〜）基本税率は23.2％へ引き下げられ、法人住民税・事業税を込みにしても、30％を切ります。

法人税の場合、資本金1億円以下の法人なら、年収800万円以下の部分は税率が15％まで下がります。

（出典：国税庁HP）

一方、個人に課せされ所得税率は、年収が上がるにつれて大きくなる累進課税制度が採用され、7段階に分かれます。

（出典：国税庁HP）

課税所得（控除を引いた、税金を算出する金額）が900万円を超えると、33％もの所得税がかかってきます。法人の場合であれば、課税所得が増えても基本税率は変わりません。

そのため、規模が大きくなった場合には、個人より法人の方が節税できることがあるのです。

つまり、個人の所得税率が法人税率を超える可能性が出てくる時点で、法人へ切り替えることを視野に入れましょう。

２．赤字を10年間繰り越せる

青色申告をしている法人の場合、赤字を10年間繰り越して、赤字が解消するまで毎年の収益と相殺することができます。

例えば、今年の決済で赤字、来年は黒字になった場合、（黒字ー赤字）で相殺すれば収益は下がります。その分、法人税を少なくすることができます。

逆に、前期が赤字で今期が黒字の場合、前期に収めた税金の一部に還付を受けることも可能です。

個人事業主の場合、赤字の繰越は3年です。それに対して、法人は10年も繰り越しができるので、節税効果が大きいと言えます。

３．減価償却費を調節できる

次は、不動産を譲渡する場合です。売却する場合と言ってもいいでしょう。

売却したときの売却益には、「譲渡所得税」がかかります。算出式は、

売却益　＝　売却した価格　ー　（取得した時の物件の価格＋取得経費）　ー　売却にかかった経費

この算出式は、パッと見るとマイナスに見えますよね。売却したときよりも、取得した時の金額のほうが高いはずですから。

しかし、建物は経年劣化するので、取得した時の物件の価格から減価償却費を引かなければなりません。減価償却をすることで、売却益の方が大きくなります。

個人が不動産を売却した場合には、必ず建物が経年劣化していった分を減価償却費として計上しなければなりません。

一方、法人では建物を減価償却しない選択ができたり、減価償却をする場合に、差し引く金額を自由に決めることができます。減価償却費を小さく設定することもできるのです。

その結果、売却益が小さくなり、譲渡所得を小さくすることができるのです。

４．相続時に節税ができる

個人が不動産を所有し、亡くなった場合には、不動産の評価額に応じて相続人に相続税の支払い義務が生じます（基礎控除を上回る場合）。

では、法人所有の物件ならどうなのか。所有する代表者が亡くなっても、代表の方が入れ替わるだけで、不動産の所有は法人のままです。

また、相続時だけでなく、家族を役員にして役員報酬という形で収入を分散させることでの節税効果も期待できます。ただ、安易に従業員数を増やすと、社会保険の負担額が増えます。役員報酬が実務に対して多すぎると、脱税行為として追徴課税を求められることもあるので、注意して下さい。

法人に切り替えるタイミング

いくら法人税が減少傾向にあるといっても、急いで法人化する必要はありません。

・不動産事業が黒字であること
・給与の課税所得が、900万〜1,000万円になった

上記２つの条件が揃ったときに、法人化を検討してください。

ただし、必ずしも法人化したほうが正解というわけではありません。

所有する物件が、
・減価償却できる費用が高い　→　新築・築浅・建物部分の価格が高い

であったり、

・個人の「青色申告特別控除65万円」の枠が使える

などのケースでは、個人のまま所有したほうが節税でき、手取りが増える場合もあります。

2つの条件はあくまで参考基準として考えておいてください。

法人を設立する場合に、
・設立費
・経営費
・登録免許税
・司法書士報酬
・不動産取得税
などがかかりますから、こういった諸費用も視野に入れて法人化を検討して下さい。

まとめ

今回は「不動産投資で法人化するメリットとは？」についてお伝えいたしました。

法人化はメリットだけでなく、注意点も存在します。設立費用や毎年の維持費用、会計処理の複雑化などさまざまです。相続の有無などによっても異なりますので、法人化する場合には十分に検討してからにしましょう。

税理士さんや、つながりのある大家さんに聞いてみることもいいですね。

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