不動産投資ローン徹底解説

（株）トラストバンク代表の冲中です。

今回は、不動産投資ローンを徹底解説を徹底解説いたします。

不動産投資で成功するには、ローンを上手に活用する事が重要です。

しかし、融資条件が悪ければ、良い物件を購入しても支払いが難しくなってしまう注意点もございます。

今回は、不動産ローンの基礎知識から、安く借りるコツについて解説しております。

ぜひ参考にしてみてください

金融機関の選び方

不動産投資は、自己資本ではなく、自分と物件の信用力を使って他者資本を使って資産形成ができる良さがあります。自分の資産ではまかないきれない融資を受け、次の物件を買い増したり、家賃収入を金融資産などの運用に回し、長期的に資産を大きくすることができます。

相続対策にも有効です（現金で相続するよりも、不動産のほうが評価が下がるため）。そのような場合は、自分の資産を利用し不動産に変えて節税を図ることもあります。
しかし、多くの場合は、自己資金はできるだけ使わずに、融資で資金を借り入れ、不動産経営を行います。

不動産は、投資というよりも事業です。「不動産賃貸業」に対し、将来性を見込んで金融機関が融資を出してくれるわけですね。

では、どのような金融機関を選ぶと、スムーズに融資が受けられるのでしょうか。

①都市銀行・メガバンク
②地方銀行
③信用組合・信用金庫
④日本政策金融公庫
⑤ノンバンク

が代表的な金融機関となります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

都市銀行・メガバンク

都市銀行・メガバンクの最大の魅力は、低金利で融資を受けることができることです。金利は1％前後と、魅力的な数字ですね。

しかしながら、最大のハードルは、属性の高さや自己資金の多さです。基本的には、
・一部上場企業のサラリーマン
・医者・士業
・経営者
・その他収入が高い方
などがターゲットになります。

総資産が数億円、資産と負債のバランス、自己資金は最低3割などの審査をクリアできれば、低金利で融資を受けられますが、最初から都市銀行・メガバンクでの借り入れは難しいと考えるのが良いでしょう。

地方銀行

地方銀行の金利は、1.5％〜5％程度です。金利幅はかなり広くなります。

地銀は、自行の営業エリア内を中心に営業活動を行っています。不動産投資に対して積極的な銀行もありますが、物件の所在地やオーナーの所在地が大きく関わってきます。投資する物件があるエリアや自分が住んでいる地域によって、利用できる地方銀行が異なります。

メガバンクに比べて、審査の難易度は低いですが、金利は高くなります。ある程度の自己資金や収入が必要になってきます。

信用金庫・信用組合

金利は2〜3％程度です。
信用金庫・信用組合は、地銀よりもさらに融資物件がある範囲が狭くなり、市町村単位になることもあります。融資できるエリアに住んでいるか、もしくは勤務している人しか口座の開設もできません。信用組合の方が、信用組合よりもさらに小規模な事業者に対して融資を行います。

その分、個人投資家でも利用しやすいのが良いところです。地域に根ざした金融機関であり、地方の中小企業や個人投資家にとって利用しやすい特徴があるので、開拓できる融資先として候補に入れておきましょう。融資期間が比較的長いのも特徴です。

日本政策金融公庫

金利相場は1〜2％と低いです。政府系の金融機関であり、中小企業・個人事業主などの支援を目的とした低金利融資を行っています。2008年、「国民生活金融公庫」、「中小企業金融公庫」、「農林漁業金融公庫」、「国際協力銀行」の4つの政策金融機関が統合されて、日本政策金融公庫となりました。

投資目的の融資は原則できません。ですので、事業計画書が重要です。不動産賃貸業を営むことを目的として、融資を受けられるように進めていきましょう。

ノンバンク

ノンバンクとは、預金業務は行わずに貸付だけを行う金融機関です。金利は3〜5％と少し高めです。

クレジットカード会社、信販会社、消費者金融などが当てはまります。不動産投資に対する融資は、三井住友トラストL＆Fやセゾンファンデックスなどがあります。

◎比較的審査が緩やかであること
◎迅速に融資を受けること

が特徴ですが、融資業務に特化しているので、その分金利は高く、不動産などの大きな担保が必要になるケースがほとんどです。銀行での借り入れが難しい場合に利用することが多いですが、物件の利回りの高さも必要になります。

低金利で借りるコツ

①事業計画書を詳細に作り込む
不動産投資と考えるのではなく、不動産事業と考えましょう。収益を上げるための方法や、物件の良さ、需要の高さをしっかりと計画書に書くことが大切です。

計画書を融資先が読んで、事業計画性に将来的な期待を感じるものであれば、融資が引ける可能性は上がります。

②融資に強い不動産会社に相談する
個人で金融機関を開拓するのは非常に難しいです。

金融機関とのつながりが強い不動産会社に依頼するのが有効な方法と言えます。
不動産会社は、「◯◯銀行の担当△△さん」というピンポイントの繋がりを持っていることも多いです。

事業用不動産を購入する際には、不動産会社の協力無しでは買えないですし、そのタイミングで融資のことも相談しましょう。ここが一番可能性が高いと思います。

③属性を上げる
「若いうちにFIREしたい！」そう考えて不動産投資の相談に来る方もたくさんいらっしゃいます。しかし、焦らないで下さい。入居が決まらない物件に、高い金利で不動産投資を始めても、負の資産しか抱えることになります。

よい物件を購入する、良い不動産業者とつながるためには、まずは自分の属性を上げることです。本業を充実させ、勤続年数を増やし、貯金を増やすことが先決です。

④複数の金融機関に相談する
融資が1回で決まることは稀です。別の金融機関に足を運んで、開拓していきましょう。地銀で断られた場合は、信用組合、信用組合でも通らない場合は、属性を上げて再トライする。また、不動産会社に相談して、融資に協力してもらうことも大切ですので、状況に応じて動いていきましょう。

まとめ

今回は、不動産投資ローンについて解説いたしました。

1件目の融資は特に難しいです。あまり焦りすぎず、5年後10年後に融資を受けるために属性を高めることも大切になってきます。

弊社トラストバンクは、さまざまな融資先をご紹介できますので、お気軽にお問い合わせ下さい。合わせて、物件のセカンドオピニオンも行っております。