必ず確認!不動産投資の初期費用の目安 – “不動産のプロ”が行う不動産投資コンサルティングサービス - トラストバンク株式会社

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不動産投資コラム

必ず確認!不動産投資の初期費用の目安

(株)トラストバンク代表の冲中です。

今回は、「必ず確認!不動産投資の初期費用の目安」を徹底解説いたします。

「初期費用は何がかかるの?いくらくらい必要?」

このようなご質問をよく頂きます。

結論から言うと、不動産投資を始める際の初期費用の目安は、物件価格の約8〜10%程度になります。

ただし、個人の属性や購入する物件の状況によって大きく異なります。

今回は、初期費用の目安から、安く抑えるポイントについて解説しております。

ぜひ参考にしてみてください

初期費用の目安は、物件価格の8〜10%程度

5000万円の物件なら400万円から500万円
7000万円の物件なら560万円から700万円
1億円の物件なら800万円から1000万円

この程度の諸費用がかかってきます。この費用までもカバーできる「オーバーローン」が昔はできたのですが、今は100%無理と言っていいほど融資は厳しくなっているので、不動産投資を行う際には現金資産が必要です。

ただ、個人の属性(会社の役職や勤続年数、給与)や資産の状況、不動産事業のキャリア、物件の力によって、初期費用に前後があることをご了承ください。また、10%以上の初期費用がかかる場合もあります。

初期費用と言われても、ピンとこない方もいらっしゃると思います。次に、初期費用とは一体どんな項目があるのか、説明します。

初期費用の項目とは?

・ローン手数料
融資を行う金融機関に対して支払うものです。融資の手続きを行う際に必要になります。
利率は借入金額の2.2%程度です。

・ローン保証料
ローンを保証してくれる保証会社に払うものです。ローン融資を保証するために必要な金額となります。保証会社に保証料を支払った場合、契約者が返済不能に陥ると一時的に返済を肩代わりしてくれます。しかし、あくまで一時的な肩代わりで契約者の返済義務がなくなるわけではありません。

・登記費用
登記を行うにあたっては、「登録免許税」を収めなくてはなりません。

登録免許税額は、「 不動産の固定資産税評価額 × 税率 」で求められます。

税率は登記の種類やその不動産を取得した経緯などによって異なります。 購入した場合は2%、相続した場合は0.4%というようなイメージです。

・司法書士への報酬
司法書士とは、
(1)購入した物件の権利を売主から買主へ登記する。
(2)銀行で借り入れした住宅ローンの担保権を登記する裁判所や法務局へ提出する書類の作成や審査請求を専門的に行う。法律関係の専門知識を必要とする仕事を、個人や法人から依頼を受けて代行し、報酬を得ています。

所有権移転登記の依頼費用は、売買で3万~9万円、相続で4万~10万円が相場の目安です。

・土地家屋調査士への報酬
土地家屋調査士は、
(1)土地面積の測量を行い、境界を確定させる
(2)登記表題部の変更や新規の申請を行う
(3)住宅家屋証明書の取得を行う
ことができます。

土地家屋調査士は、建物の構造の登記はできますが、司法書士にはできません。司法書士は、権利に関する登記はできますが、土地家屋調査士にはできないので、両者にお世話になります。

・印紙代
諸々の手続きに必要な印紙代が発生します。

・火災保険料、地震保険料
こちらも、物件の大きさによって金額に違いはありますが、一例を挙げると、10室前後のアパートで約50万円程度になります。

要チェック!忘れてはいけない費用がある

初期費用を減らすためには、頭金が鍵を握ります。上記した初期費用に加えて、次のような費用もかかってきます。

・物件の頭金
物件価格の約2割の頭金を求められることが多くなっています。
不動産投資の場合は、自己資本をできるだけ使わずに、他社資本を活用できる良さがありますが、最近は頭金を始め自己資金がかなり必要になります。自己資金を回収するまでには数年かかることを覚悟しておきましょう。

頭金の割合が増えることで、ローンに関わる手数料や保険料が少なくなるメリットがあります。

・仲介手数料
不動産仲介業者に対して支払われる料金です。不動産会社が売買や賃貸などの仲介業務を行う際に支払われる報酬です。仲介手数料は、宅地建物取引業法(宅建業法)に基づいて決められています。

不動産価格が800万円以下の場合 
→ 上限 30万円

不動産価格が800万円を超える場合 

→ 上限 物件価格(税抜き) × 3% + 6万円

(例)
購入した事業用物件が7,000万円(税抜き)の場合
7,000万円 × 3% + 6万円 = 216万円

仲介手数料には、広告費や人件費、出張費などが含まれています。不動産を購入する際に、見落としがちな項目なので、準備しておいてください

また、支払いについては、2回に分けて行う場合や、一括で支払う場合など、さまざまなケースがあります。

・不動産取得税
土地や家屋など、不動産を取得した際に、一度だけ課される税金です。

不動産取得税額 = 「 固定資産税評価額 × 3% 」になります。

この税金は、物件がある都道府県に対して納める税金になります。
生前贈与や死因贈与(死因による相続で受け取る場合)も不動産取得税が発生するので注意が必要です。

・固定資産税
毎年1月1日の時点で、土地や家屋を所有している人にかかる税金です。

固定資産税額 = 「 固定資産税評価額 × 1.4% 」になります。

固定資産税評価額は、国が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村が算出しています。評価額は3年に1度見直されます。市町村に対しての税金として納めます。固定資産税の税率は原則1.4%ですが、市町村によっては税率が異なることもあります。

※固定資産税評価額は、売買の際に基準となる「公示価格」の約7割程度とされているので、固定資産税評価額が分かれば、自身の不動産物件の売却価格の適正値がある程度わかります。

・都市計画税
都市計画区域内にある土地や家屋にかかる税金です。都市整備などに使われる目的の税で、市町村の都市計画事業や土地区画整理事業などに使われます。

都市計画税 = 固定資産税評価額(課税標準額)× 税率(0.3%以下)

税率は市町村が条例で決めることができますが、上限は0.3%となっています。実際に適用される税率は、市町村のホームページなどで確認しておくことをおすすめします。

固定資産税や都市計画税の通知が届くタイミングは、毎年4〜5月に発送されるのが一般的です。支払いは、4回に分けて行うことができます。

まとめ

今回は「必ず確認!不動産投資の初期費用の目安」についてお伝えしました。

不動産を購入前に支払わないといけないもの
→仲介手数料
→物件を押さえるための費用(これは必要経費の一部を先払いするイメージです)

購入するタイミングで支払うもの
→ローン手数料
→ローン保証料
→登記費用
→司法書士への報酬
→土地家屋調査士への報酬
→印紙代
→火災・地震保険料
→物件の頭金
→仲介手数料

購入後に支払いが発生するもの
→不動産取得税(購入の翌年に1度だけ)
→固定資産税、都市計画税(毎年)

その他
→修繕費(計画的に貯蓄していく)

物件の金額によって変わってくるものもあります。特に、購入時には結構な金額がかかってきますので、自己資金がきちんと回収でき、さらに収益を上げられる物件を選んでいきましょう。

弊社トラストバンクは、さまざまな融資先をご紹介できますので、お気軽にお問い合わせ下さい。合わせて、物件のセカンドオピニオンも行っております。

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