不動産投資　割安物件の見つけ方

トラストバンク株式会社の冲中です。

今回は「不動産投資 割安物件の見つけ方」を紹介します。

「不動産投資では、どの物件を選べばいいの？」
「割安物件を見つけて売却益をねらいたい」
「少しでも質が良くて安い物件を買いたい」

このような声をよく聞きます。

物件の質は悪くないけれど、相場に比べて安く購入できる「割安物件」は、どこで見つけることができるのか、今回の記事で解説していきます。

割安物件とは？

割安物件とは、「相場よりも安く買える物件」のことです。ただ単純に安い物件という意味では無いので注意してください。「安い物件には安いなりの理由がある」これは物件選びの定石です。不動産を購入しようとする買い手がなかなか出会えないところに「割安物件」があります。

割安物件が発生する理由

１．売り主が早く売りたい
これが割安物件で一番多く出回る理由です。相続する前に、自分の物件を余生の間に整理しておきたい（財産整理）ケースに発生します。物件の質は悪くないものの、相続人は不動産を所有したくないということは、頻繁に起こります。

２．市場に出回っていない（未公開物件）
1のような売り主が早く売りたい物件が一番のねらい目ですが、このような物件はインターネットでたやすく見つけることはできません。理由は、一般の投資家の目には触れないルートで情報が公開されているからです。

不動産業者は、業者専用の「レインズ」というサイトにアクセスすることができます。レインズは、不動産流通機構が運営するネットワークシステムで、正式には「Real Estate Information Network System」といいます。物件の売却情報や顧客情報など、多くの個人情報が掲載されているため、一般の方は閲覧できません。

レインズに登録されている物件に割安物件が見られることがあります。「楽待」や「健美家」などのポータルサイトにも割安物件が掲載されないわけではないですが、プロの投資家や不動産会社は常にサイトをチェックしていて、即買付を入れるため、競争がとても激しく、一般の方が購入できる物件は、「あまりもの」と言っても過言ではないでしょう。

３．競売、任意売却物件である
競売（けいばい）というのは、住宅ローンの滞納が続き返済が不可能になった場合が一番多いです。また、一般債権と言って、カードローンやキャッシングリボなどにより、返済が滞る場合も、不動産がその穴埋めとなって売られる場合があります。また、区分マンションの場合であれば、管理費や修繕積立費が滞納して、管理組合から競売を申し立てられるケースもあります。

割安の決めては「坪単価」

いくらレインズに掲載されている物件と言えど、すべてが割安物件とは限りません。割安かどうかを判断するためには、相場を把握することが大切になります。今回は、「坪単価」を利用します。

①「坪単価」を把握する
１坪＝約3.30579m²です。畳２枚分の面積になります。
坪単価を把握するには、「土地代データ」https://tochidai.info/ のサイトが参考になります。

まず、あなたが購入したい物件の坪単価を検索します。
例えば、大阪市中央区野田駅周辺の場合、坪単価は約113万円です。

次に、坪単価の80％の値段を算出してください。その値段を切る物件は、割安物件と言えるでしょう。

113万円×0.8＝90.4万円

この数字が目安になります。

②割安の坪単価の基準と、物件の坪単価を比較する
次に、物件の坪単価と比較していきます。

例として、
1989年築（築36年）
S造7階建 総戸数19戸
建物面積732.94m²
価格 2億5800万円

の物件で考えてみると、

約732㎡÷3.3＝221.8坪

2億5800万円÷221.8坪＝116.3万円　となります。

2つを比較すると、
割安の坪単価基準…90.4万円
物件の坪単価基準…116.3万円

となり、この場合は「割高」となっています。

レインズの物件でも、坪単価を考える

レインズは、不動産会社しか閲覧することはできません。（一般の方は、すでに売却された物件データを閲覧することはできますが、現在売りに出せれている物件は見られないのです）

まずは、不動産会社とつながって、レインズに掲載されている物件を紹介してもらいましょう。その上で、自分でも「坪単価」に注目して割安かどうかを計算します。

坪単価の考え方をもう一度確認すると

①物件がある場所の「坪単価」を、土地代データのサイトで調べる
②その坪単価を0.8倍した金額が、割安かどうかを決める基準金額
③紹介された物件の坪単価を算出し、比較検討する

この流れになります。

割安物件の注意点

「レインズに掲載されていて、しかも割安だった！」とつい喜んでしまいますが、そこは一旦落ち着いて物件選定を行いましょう。

割安物件には、次のような条件の物件も含まれることがあります。
・リフォーム、修繕が必要で、過度の初期費用が必要になる
・事故物件
・再建築不可物件（旗竿地も含む）

このように、目先の価格に飛びついて、購入後に出費が…ということもありますから、優れた不動産会社とつながり、しっかりと情報を開示してもらいながら契約を進めてください。割安物件の諸事情を正確に話してくれないケースもありますので、不動産会社選びには注意が必要です。

まとめ

今回は「不動産投資　割安物件の見つけ方」を紹介しました。
購入する際の参考になれば幸いです。

弊社では、不動産のセカンドオピニオン、物件購入の相談だけでなく、お金やライフプランニングに関する無料相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。